연말정산 월세공제, 전세자금, 주택담보대출 소득공제

 

월세공제, 전세자금, 주택담보대출 소득공제

 

연말정산 주택 관련 공제항목 네 가지 총정리

 

연말정산의 여러 항목 중, 주택과 관련된 공제 항목들인 전세자금 대출 공제, 주택담보 대출 공제, 청약저축 상품 공제, 월세금액에 대한 공제 - 이렇게 네 가지에 대해서 자세히 알아보려고 합니다.

 

월세액 공제만 세액공제 항목이고, 나머지 항목들은 모두 소득공제 항목인데, 소득공제와 세액공제의 차이점은 본문에서 다루도록 하겠습니다.

  

 

항목별로 차례대로 가급적 쉽게 정리하려 하는 데, 기본 내용인 공제대상과 공제한도도 물론, 중요하지만 공제항목별 유의사항과 제출해야할 서류에 대한서도 꼼꼼히 확인하기 바람

 

나머지 연말정산 주요항목들인 의료비, 교육비, 카드공제, 부양가족 공제에 대해서도 본문 맨 하단에 '관련글'로 연결해 놓으니 많은 참고 바랍니다.

 

 

연말정산 주택과 관련된 공제 총정리

  (전세자금 소득공제월세 세액공제 포함)

 

■ 연말정산 주택 관련 공제는 네 가지로 구분

 

1. 전세자금 대출 '원리금' 상환액 공제

 - 원리금이므로 원금과 이자가 모두 해당

 

2. 주택담보 대출 '이자액' 상환액 공제

 - 이 경우는 '이자'만 해당된다는 점 주의

 

3. 주택 마련을 위한 청약저축 상품 공제

 

4. 1년 동안 지불한 월세금액에 대한 공제

※ 월세공제만 세액공제 항목이며, 나머지는 소득공제 항목

  

 

[참고로 알아두기] 

1. 소득공제 : 공제받은 금액만큼 '과세표준'을 줄여주는 효과

 - 과세표준이란 공제금액을 뺀 실제 세금을 부과하는 금액

 

2. 세액공제 : 공제받은 금액만큼 내야 할 세금을 줄여줍니다.

 - 특징 : 세액공제는 고소득 근로자에게 다소 불리한 방식

  

 

■  연말정산 주택 관련 공제를 받을 수 있는 경우

 

[먼저, 알아둘 점]

주택 관련 공제는 공통적으로 '무주택 세대주인 근로자'에 한해 공제 혜택을 받을 수 있는 데 단, 주택담보 대출의 경우만 1주택을 보유한 세대주도 공제 혜택을 받을 수 있습니다.

 

 

* 주택 관련 공제항목은 총 네 가지

 

1. 전세를 얻기 위해 '금융기관'으로부터 대출을 받은 분들

 - 연봉 5천만원 이하라면 개인으로부터 빌린 금액도 해당

 

2. 주택을 장만하면서 주택담보 대출을 이용한 분들

 - 단, 기준시가 4억원 이하의 주택을 매입한 경우만 해당

 

3. 주택마련 상품에 지난 1년간 납입한 금액이 있는 분들

  - 종류로는 '청약저축'과 '주택청약 종합저축'이 있음

  - 특징 : 지난해부터 공제한도가 두 배로 늘어 났음

 

4. 매달 집주인에게 '월세'를 내고 계신 분들

 - 전용면적 85m2 (약 26평) 이하 규모인 경우만 해당됨

 - 비수도권의 경우에는 100m2 (약 30평) 이하의 주택

   

 

연말정산 주택 관련 공제 (4가지)

 

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(1) 주택임차 차입금 원리금 상환액 소득공제

 - 바로, 전세자금 대출 원리금 상환액을 말함

 

[특징 두 가지]

1. 주택담보 대출과 달리 원금과 이자 모두 공제받을 수 있다는 점

 

2. 근로자의 급여 수준과 관계 없이 공제혜택을 받을 수 있다는 점

  

'무주택 세대주인 근로자'가 전세를 얻기 위해 대출을 받은 금액 중, 당해년도에 원금+이자를 갚은 금액의 40% 만큼을 공제 혜택을 줍니다 (월세 보증금을 위해 대출받은 금액도 해당이 됨)

 

 

■  내용을 자세히 보면

임대차 계약서 상, 입주일이나 전입일 중, 빠른 날로부터 전/후 3개월 내에 '금융기관'을 통해 돈을 빌려, 해당 금융기관이 임대인의 계좌로 '직접' 입금한 금액 중, '당해년도'에 원리금을 갚은 금액의 40%를 연말에 공제 혜택을 줌 

 

임대차 계약서는 공제 받는 근로자의 명의여야 하며, 주거용 오피스텔의 경우, '13년 8월 13일 이후 처음으로 원리금을 상환한 때부터 공제를 받을 수 있다고 함

 

 

[참고] 총급여 5천만원 이하 근로자만 해당되는 내용

 

이 경우는 꼭 금융기관이 아니더라도, 대부업을 하지 않는 '일반 개인'으로부터 임대차 계약서 상, 입주일이나 전입일 중, 빠른 날로부터 전/후 1개월 내에 빌린 금액 중, 당해년도에 원리금을 갚은 금액도 똑같이 공제 혜택이 가능함

 

금융기관에서 빌린 경우와 달리 빌려준 개인이 임대인의 계좌로 '직접' 입금하지 않아도 되며 단, 연 2.5% 보다 낮은 금리로 빌렸다면 이 때는 공제대상이 안 됩니다. 

일반 개인한테 빌린 경우는 전/후 1개월 내에 빌린 금액만 대상이 된다는 점 주의

※ 일반개인이 아닌 법인이나 공제회에서 빌린 금액은 공제대상 아님

 

 

다시 정리하면, 

근로자의 연봉이 5천만원이 넘을 경우, '금융기관'에서 빌려야만 연말정산 시, 공제 혜택을 받을 수 있는 반면, 연봉이 5천만원 이하인 근로자는 금융기관 뿐만 아니라, 일반 개인으로부터 빌린금액도 공제 대상이 됩니다.

 

 

원리금 상환액 공제한도는?

원리금 상환액 공제금액과 주택마련 저축 공제금액을 통합해 연 최대 300만원까지 공제혜택을 받을 수 있음 (주택마련 저축 관련해서는 본문 내용 참고 바람) 두 가지를 합하기 때문에 좀 복잡

 

제출해야 할 서류는 주택자금 상환등 증명서와 근로자의 주민등본인데 단, 금융기관이 아닌 '일반개인'으로부터 빌린 경우라면, 임대차 계약서 사본, 금전소비대차 계약서 사본과 원리금을 갚았음을 증명할 수 있는 계좌이체 영수증이 필요합니다.  

 

 

(2) 장기 주택저당 차입금 이자상환액 소득공제

 - 바로, 주택담보 대출 이자 상환액을 말합니다

 

[특징부터 보면]

1. 이자에 한해 공제 혜택을 준다는 점 (원금 제외)

 

2. 다른 주택 관련 공제와 달리 1주택을 보유한 세대주도 해당된다는 점

 

3. 근로자의 급여수준과 관계 없이 공제 가능함

 - 전세자금 대출과 주택담보 대출 상환액만 근로자 연봉 관계 없이 혜택

 

 

■  내용을 자세히 보면

무주택이거나 1주택 세대주인 근로자가 주택을 구입하면서 '금융회사'나 '국민주택 기금'으로부터 주택담보 대출을 받은 경우, 당해년도의 '이자 상환액'에 대해 연말정산시 공제 혜택을 줍니다

 

1세대 1주택 여부는 전년도 12월 말일 기준으로 판단

 

단, 기준시가 4억원 이하의 주택 (오피스텔 제외)을 매입한 경우만 대상이 되는 데, 대부분 기준시가는 매매가격의 70%- 80% 수준이기 때문에 5억원 이하 주택도 기준시가로 하면 해당이 될 수도 있습니다.

 

 

■  추가적인 공제요건이 있음!

 

 

1. 채무자가 담보가 설정된 주택의 소유자이어야 함

 

2. 주택 소유권이전 등기나 보존 등기일로부터 3개월 이내에 빌린 주택담보 차입금이어야 함

 

 

■  공제받을 수 있는 한도금액

 - 금리유형 및 상환방식에 따라 한도금액이 달라짐

 

주택담보대출 이자 상환액 한도금액은 다른 주택 관련 공제인 전세자금 대출 원리금 상환액과 주택마련 저축과 통합하여 한도가 적용되는 방식이라 계산이 좀 복잡합니다. (참고 : 지난해부터 공제한도가 늘어남)

 

 

- 고정금리+ 비거치 방식이 한도가 가장 큼-

- 단, '15년 이전 차입분은 종전한도 적용 -

 

 

[유의사항 정리]

1. 등기소에 가서 본인 이름으로 소유권 이전등기나 보존등기를 한 날로부터 공제 혜택을 받을 수 있음

 

2. 정해진 상환기간이 되기 전, 주택을 매도하거나 일시 상환해도 공제받은 금액에 대해 추징금은 없음

 - 단, 조기상환의 경우, 당해년도에 갚은 이자 상환액에 대해서는 공제받지 못함

 

3. 제출할 서류는 주택담보 대출 이자상환 증명서, 주민등본, 대출을 받아 취득한 주택의 등기부 등본 등

  

 

(3) 주택마련 저축에 납입한 금액 소득공제

 

[특징부터 보면]

1. 근로자의 급여 조건이 있음 (총급여 7천만원 이하)

 

2. 지난해부터 공제한도가 두 배로 늘어났다는 점

 

 

■  주택마련 저축이란?

무주택자의 주택마련을 돕는다는 취지로 만들어진 금융상품으로 '무주택 세대주인 근로자'에 한해 가입이 가능하며, 주택마련 저축의 종류로는 '청약저축'과 '주택청약 종합저축'이 있습니다.

 

일정한 청약 자격요건을 만족하면 주택에 청약할 수 있으며, 일반 금융상품에 지해 금리 면에서도 좀 더 높은 편

 

 

* 공제 혜택을 받는 대상은?

연봉이 7천만원 이하인 무주택 세대주인 근로자가 주택청약 상품에 당해년도에 납입한 금액에 대해 연말정산 시, 40%의 공제 혜택을 줍니다.

 

단, 주의할 점은 의무적으로 5년간은 가입해야 하며, 만약 기간을 다 채우지 못하게 되면, 총 납입금액의 6%를 추징금으로 내야 한다는 점

 

 

@ 주택마련 저축의 공제한도는?

 

 

지난해부터 공제한도가 종전 연간 120만원-> 연간 240만원으로 두 배 늘어났습니다. 단, 월별 납입한도가 월 최대 50만원까지로 정해져 있기 때문에, 목돈이 있더라도 한 번에 넣을 수는 없음

 

 

■  다음은 참고로 알아둘 내용 

1. 단, 공제 혜택을 받으려면 다음해 2월 말까지 '무주택 확인서'를 제출하면 함

 - 맨 처음 한 번만 제출하면 매년 소득공제를 받을 수 있음

 - 올해부터 제출기한이 전년도 12월 말일에서 다음해 2월 말일까지로 변경

 

무주택 확인서는 주택마련 저축을 가입한 은행에 주민등본과 신분증을 지참하여 방문한 후, 무주택 확인서 양식을 작성하여 은행에 제출하면 됩니다



2. 세대를 기준으로 하므로, 부양가족이 주택이 있어도 별도 세대이면 관계 없음

 

3. 제작년 이전 가입한 근로자 중, 연봉이 7천만원 초과한 경우? 

 - 내년까지만 연 120만원 한도 이내에서 공제 혜택 가능

 

4. 제출서류는 주택마련 저축 납입 증명서와 근로자의 주민등본

 - 납입증명서는 연말정산 간소화 서비스에서 출력하면 됨

 

 

(4) 끝으로, 월세 공제 관련해 꼼꼼히 정리 

 - 주택 관련 공제 중, 월세만 세액공제 항목 (작년부터 변경)

 

 

[내용을 간단히 보면]

무주택 세대주인 근로자가 전용면적 85m2 (약 26평) 이하의 주택을 빌려 매달 월세를 지불하고 있다면, 연간 월세로 지불한 전체금액의 10% 만큼 세액공제 혜택을 받을 수 있습니다. (비수도권은 전용면적 100m2 (약 30평) 이하)

 

※ 주거용 오피스텔도 전용면적 이하 조건에 맞으면 해당이 됨

 

[공제받는 대상]

근로자의 총급여가 7천만원 이하인 경우만 해당되는 데 단, 종합소득금액이 6천만원이 넘는다면 제외

 

 

[공제대상 한도]

월세 공제대상 금액은 연 최대 750만원이기 때문에, 따라서 연말에 세액공제 받는 최대치는 공제한도인 750만원에 세액공제율 10%를 곱한 75만원이 됩니다. (즉, 한달치 월세 만큼을 돌려받는 격이 됨)

 

 

[다만, 문제점]

월세 공제를 받으려면, 집주인의 동의나 확정일자를 받지 않아도 되며, 회사에 몇 가지 서류만 준비하여 제출하면 되는 데 다만, 월세 공제와 관련해 실효성 논란이 계속되고 있기는 함 (즉, 경우에 따라, 실제 혜택을 받기 쉽지 않을 수 있음)

 

집주인들이 꺼려하기 때문인 데, 임대소득이 드러날까봐, 월세 계약할 때, 월세공제를 받지 않는다는 특약을 넣거나 또, 공제를 받는 대신, 월세를 올려 받는 등의 뉴스를 본 적이 있습니다.

 

단, 세법을 무시한 이러한 특약의 경우, 실제 법적효력은 없다고 하며, 임대소득이 연 2천만원 이하인 집주인은 과세가 내년 (?)까지는 유예된 상태..

 

 

■  다음은 참고로 알아둘 내용

1. 월세공제를 받으려면 일단 전입신고는 필수적으로 해야 합니다

 - 월세 계약서의 '확정일자' 를 받을 필요는 없

 - 전입 신고 이후 낸 월세에 대해서만 공제 혜택

 

2. 임대차 계약서 상의 주소지와 주민등본 상의 주소지가 같아야 함

 

3. 근로자 본인이 아닌 사람이 월세 계약은 한 경우, 공제받지 못함

 

 

■ 월세 공제를 받기 위한 준비서류는?

 

 

 - 월세 내역은 연말정산 간소화 서비스에서 조회가 안 됨

1. 임대차 계약서 사본

2. 근로자의 주민등본

3. 집주인에게 월세를 지급했음을 증명 가능한 자료

 - 본인 계좌에서 집주인 계좌로 이체한 영수증이나 국세청 홈페이지에서 현금영수증 등을 신고해 발급

 - 이 때, 현금영수증은 현금영수증 공제와 중복 안됨

 

 

■  집주인과의 관계 때문에 정 부담스럽다면?

 - 이럴 경우, 경정청구를 하는 것도 좋은 방법

 

경정청구란 정해진 기한 내 세금을 더 냈거나, 잘못 낸 세금이 있을 경우, 이를 돌려주는 제도인 데, 경정청구 기간은 현재 5년입니다.

 

따라서, 월세 계약기간이 끝난 뒤, 해당 거주기간 동안의 전체 월세금액을 공제 신청하는 방법도 있습니다.

 

지금까지 연말정산 주택관련 항목 네 가지에 대해서 자세히 알아봤는 데, 대상에 해당이 되는 분들은 관련 서류를 잘 챙겨서 올해 연말정산 때, 꼭 공제 혜택을 받으셨으면 합니다.

 

 

참조 : 국세청 근로자를 위한 연말정산

 

 

@ 관련글 더 보기

연말정산의 전반적인 원리 설명

 

부양가족 기본공제, 추가공제란?

 

의료비공제만의 특징 및 공제대상

 

교육비공제 대상&한도 쉽게 정리

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댓글(30)

  • 김정철
    2017.01.18 18:42

    안녕하세요.
    올려주신 글 덕분에 연말정산에 많은 도움이 되고 있습니다.
    한가지 궁금한게 있습니다만,
    주택마련저축에서 무주택 확인서는 은행에 제출해서 소득공제 가능합니다.
    근데, 어머니(직계존속)를 포함해서 연말정산 진행하고 있습니다만,
    현재 어머니와는 따로 살고 있고, 어머니는 주택을 보유하고 계십니다.
    이렇게 하면, 별도세대로 되어서 주택 마련 저축 공제가 가능한가요?

  • 쩡이
    2017.01.31 21:01

    안녕하세요~~ 정말 좋은 정보 감사합니다
    안그래도 월세액 공제받을려고 국세청홈페이지에 현금영수증 신고하여 처리완료되었습니다.
    처리완료되기전에 연말정산 자료를 제출하게 되었는데, 월세액은 국세청에 등록하였으니 따로 서류제출안해도
    자동으로 공제되는건가요? 아님 회사에 따로 제출해야되나요?

    • 2017.02.01 12:19 신고

      제가 알기로는 그러면 끝나는 게 아니고, 임대차 계약서 사본, 주민등본과 함께 국세청 홈페이지에서 발급받은 증빙자료를 회사에 제출해야 합니다~

  • 쩡이
    2017.02.02 21:34

    답변 감사합니다~!
    회사에 제출못해서.. 5월에 개인적으로 연말정산할때 세무서에 제출해서 공제받아도 되겠죠?

  • 신혼부부
    2017.02.13 12:14

    좋은 글 감사합니다 많은 공부와 도움이 되었습니다

    저는 이번에 결혼하면서 반전세로 집을 구했습니다 (대출1.7억, 보증금 2.0억, 월세25만원) 상당히 부담스럽게 받았는데..뮨제는 제가 지방에 3,500만원정도의 집이 있어서 소득공제를 받지 못할꺼 같습니다

    그럼 저랑 결혼하는 사람은 월세에 의한 소득공제를 받을 수 있을까요?? 혼인신고를 할경우 별도세대가 아니라서 힘들까요?

    아내될 친구가 알아보니 매년 연말정산 70만원씩 내고 있어서..점검중입니다 3,500만원정도의 집을 어머님께 취득세를 드리고 명의이전하여 무주택자가 되는것도 방법인듯 싶은데..(133만원)

    월세가 아내될 친구에게 해당되는지..아니라면 명의이전이 맞을지 혼란스럽네요

    • 2017.02.14 10:55 신고

      제가 답변드리기에는 좀 복잡하고, 제가 정확한 답변을 드리기가 힘들 것 같습니다. 이 부분은 국세청에 문의해 보셔야 정확한 답변이 나올 것 같습니다. 죄송합니다ㅠㅠ

  • 아뜰리에김
    2017.02.21 21:18

    좋은글 잘봤습니다.
    질문드려요 작년에 2016년 3월까지 전세자금대출을받아 전세로 살다 2016년3월에 주택구입을하였습니다 물런 주택구입시 은행에 대출을 받았 전세자금대출은 값았습니다.
    이경우 연말정산시 주택임차차입금 원리금상환액은 공제해택을 못받는지요??

    • 2017.02.23 21:51 신고

      무주택 기간인 전세 사실 때의 원리금 상환액에 대해서는 공제받을 수 있을 것 같습니다

  • 동거인
    2017.02.22 05:57

    내용 잘 봤습니다.
    한가지 궁금한게 있는데요.
    아파트 명의자는 와이프 앞으로 되어있고 담보대출도 와이프 이름으로 받았습니다. 와이프는 주부이고 제가 근로자이면서 동거인으로 되어 있는데 이럴때는 소득공제 대상이 안되나요?

    • 2017.02.23 21:55 신고

      네.. 본인 명의로 되어 있어야 하고, 주택담보대출도 본인 명의로 받아야 공제 받을 수 있습니다~

  • 2017.02.22 13:41

    비밀댓글입니다

  • 2017.02.27 18:23

    비밀댓글입니다

    • 2017.02.28 16:50 신고

      답변이 늦어 죄송한데요, 본문 내용을 보시면 금융기관이 직접 임대인의 계좌로 입금을 해야 인정이 됩니다.

  • 2017.03.08 14:37

    비밀댓글입니다

  • 예백
    2017.06.02 08:54

    좋은 글 감사합니다.
    아내와 부부 공동명의로 주택을 구입하려고 합니다.
    3억 3천 아파트를 구입하기 위해 1억 7천정도를 대출받으려고 하는데 소득공제를 받을 수 있을가요?

    • 2017.06.06 11:28 신고

      답글이 늦어져 죄송합니다. 본문에 나와 있는 조건을 만족해야만 주택담보대출 '이자' 상환액에 대해 공제를 받을 수 있습니다~

  • 은영
    2017.08.21 20:23

    안녕하세요..2016년 전세자금대출 받고 상환했는데, 이런 제도를 몰라서 소득공제 해택을 못받았어요..
    5월에 재신청하신분이 위에 댓글있으신데, 지금은 8월 ㅠㅠ인데 가능한가요?
    그리고 올해 10월에 다시 전세자금대출을 받으려 합니다. 은행에 소득공제 되는거 아니냐 문의하니, 월세만 가능하다고 하네요..근데 다들 자세히는 모른다고 하는데..어떻게 하는게 좋을까요? 국세청에서도 문구는 찾기가 어렵고 ㅠ
    1. 모자른돈은 1500만원인데, 소득공제 되면 3000만원받으려고 해요..
    2. 또는 신용대출을 고려하고 있는데요..뭐가 좋은지 조언 부탁드립니다.

    • 2017.08.24 14:17 신고

      무엇보다 정확한 내용이 중요하므로 다른 데에 물어보시지 마시고,
      국세청 고객센터에 전화 걸어 연말정산 담당직원에게 문의해 보시는 게 좋을 것 같습니다.

  • 지혜
    2017.10.10 15:29

    2017.9.20 개인 전세입자와 부동산을 상대로 임대차계약을 완료하고 계약금 100만원을 받고 1000만원에 30만원 전월세 계약을 하였습니다. 10.10일 오늘입주인데 오늘에야 회사로 계약이 다시 되느냐고 질문을 합니다. 그러면서 회사 경비로 처리 될거라고 하는데 저는 일반 직장인이고 집을 전월세 주고 지금 다른지역에서 원룸에서 지내고 있습니다. 이렇게 되면 소득노출이 될거라고 하는데 어찌 되는지요?

    • 2017.10.12 08:23 신고

      죄송하지만 실무적인 부분은 저도 정확히 답변하기가 힘듭니다^^;;

  • 연정
    2017.10.21 21:45

    청약저축+ 전세대출원리금상환의 연간 납입 금액이 이자포함 750만원 이면 한도300 공제가 가능한 게 맞는지요?예를 들어 1000만원의 자금이 있을 때 750만 채우고 나머지는 또 다른 은행권 대출금을 갚는게 맞나요??
    답변 부탁드립니다~

    • 2017.10.23 20:48 신고

      네.. 한도가 다 차면 연말에 공제받지는 못하므로, 만약 대출이 있다면 250만원은 그걸 갚는 데 쓰는 게 나을 것 같습니다.

  • 기호기호
    2020.01.17 09:21

    원래 1주택이 있고 그에 대한 주택담보대출 원리금 균등 상환을 하고 있습니다. 11월 1일에 집사람이 신규 분양 아파트의 잔금을 완납했는데 아직 등기를 치지 못했습니다. 소유권 보존 등기가 되지 않아서 입니다.
    이 경우 연말정산 공제 혜택을 받을 수 있나요?

    • 2020.01.17 15:12 신고

      저도 정확한 내용을 모르겠습니다^^:: 국세청에 전화해 문의해 보셔야 할 것 같습니다.

  • 칼새칼
    2020.01.20 19:57

    대출 없이 전세계약은 소득 공제가 어떻게 될까요?

    • 2020.01.21 07:08 신고

      전세를 얻기 위해 빌린 자금에 대해, 지난해 갚은 금액에 대해 (일정 조건 만족 시) 연말에 공제 혜택을 주는 거라서, 전세만으로는 연말정산에서 따로 혜택이 없습니다.

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