연말정산 주택자금 대출 소득공제 (간단 정리)

 

연말정산 주택자금 대출 소득공제 정리

 

2021년 1월 연말정산시 적용되는 내용

 

연말정산의 주택 관련한 항목 총 4가지 중, 지난번에는 '월세 세액공제'와 '주택청약 소득공제'에 대해 자세히 정리했었고, 오늘은 '주택자금' 대출에 대한 소득공제에 대해 정리하려 합니다. (1편 글은 본문 맨 하단 참조)

 

연말정산 시, 주택자금에 대한 공제항목은 두 가지로 '전세자금 대출 관련 소득공제'와 '주택담보대출 관련 소득공제'가 있음 

 

주택과 관련된 항목들은 근로자의 주택마련이나 주거비 부담을 덜어주기 위한 취지로, 연말에 공제 혜택을 주며, 각 항목별 정해진 요건 만족해야, 공제 가능합니다.

 

 

주택 관련한 공제는 내용이 좀 복잡한 편인 데, 근로자의 주거비를 덜어주기 위한 항목들이니 만큼, 공제받을 수 있는 '자격요건'에 여러 제한을 두기 때문에 그러함

 

연말정산의 주택 공제항목 네 가지 중, 월세만 세액공제 항목이고, 나머지는 모두 소득공제 항목에 해당되며, 공제 방식의 차이를 보면..

 

① 소득공제는 공제를 많이 받을수록 근로자의 '과세표준' (실제 세금이 부과되는 기준되는 금액)이 낮아지므로, 적용되는 세율이 낮아지며, ② 세액공제는 공제를 많이 받을수록, 내야 할 세금에서 차감되는 금액이 커집니다.

 


 

 주택자금 대출 소득공제 간단 정리

 - 구분: 전세자금 대출 공제, 주택담보 대출 공제

 

올해 연말정산부터 달라진 부분은 극히 일부인 데, 본문에서 항목별로 정리할 때, 달라진 점도 같이 다루겠습니다. 

 

 

 

⊙ 먼저, 알아둘 내용부터 정리  

1. 두 항목 모두 근로자의 급여 수준을 따지지 않음

 - 즉, 고소득 근로자도 요건만 되면, 공제 가능

 

2. 전세자금 공제는 '무주택 세대주'만 가능한 항목

   (물론, 부양가족이 없는 무주택 단독 세대주 포함)

 - 단, 주택담보 공제는 1주택 보유한 세대주도 가능

 

3. 전년도에 납입한 금액에 대해 연말에 공제 혜택

 - 2020년 1월부터 12월

 

4. 근로자의 무주택 여부는 '세대'를 기준으로 따짐

 - 무주택 여부 판단은 전년도 12월 31일 기준

 

5. 전세자금 공제는 주거용 오피스텔도 대상이 됨

 - 단, 주택담보 공제는 주거용 오피스텔은 제외

 

6. 전세자금 공제는 주택 면적에 대한 제한이 있음

 - 국민주택 규모 이하의 주택만 공제 대상

 

 

■ 주택자금 대출 소득공제 두 가지 정리

 - 항목별 공제요건, 제출서류, 유의사항

 

[참고] 총 급여의 정의부터 

연말정산 전반에 걸쳐, 총급여란 용어는 빠짐 없이 나오는 데, 근로자의 연봉 (세전)에서 '비과세 대상'인 식대비 (월 10만원 한도), 차량유지비 (월 20만원 한도), 자녀보육 수당 (월 10만원 한도)을 뺀 금액이, 바로 '총급여'가 됩니다.

 

※ 연말정산에서는 연봉 (세전)에서 '비과세 대상'을 뺀, 총급여가 모든 기준이 됨

 

 

* 공제항목별로 하나씩 알아보기

Ⅰ. 주택임차 차입금 원리금 상환액 소득공제

    (= 즉, 전세자금 대출 원리금 상환액 공제)

 

(1) 전세자금 공제의 특징은?

 

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1. 지난해 '원금+이자'를 갚은 금액에 대해, 공제 혜택

 - 비고 : 주택담보는 '이자'를 갚은 금액만 공제 혜택

 

2. 국민주택 규모 이하의 주택만 공제 대상이 됨

 - 일반 주택 외, 주거용 오피스텔도 포함

 

3. 근로자의 급여가 높아도 공제받을 수 있는 항목

 - 단, 총급여 5천만원 이하라면 요건을 보다 완화해 주는 건 있음

 

 

(2) 전반적인 내용을 보면

무주택 세대주인 근로자가 '전세' (월세 보증금 포함)를 얻기 위해, 빌린 주택자금 중, 지난 1년 간 (2020년 1월~12월), '원금과 이자'를 갚은 금액의 40%를 연말정산 때, 소득공제 받을 수 있습니다. (즉, 공제율 40%)

 

전세자금 공제는 ㉠ 주거용 오피스텔이나 ㉡ 주택을 취득할 수 있는 권리 (아파트 당첨권 등)을 보유하고 있어도 공제받을 수 있는 데, 이는 주택법상의 '주택'으로 보지 않아, 무주택자 자격이 된다고 함

 

 

[참고] 금융기관에서 전세자금 대출을 받은 후, 원금 말고, 이자만 갚고 있다면, 전년도에 갚은 이자에 대해, 연말에 공제 가능함

 

▷ 주의해야 할 점

'금융회사'에서 빌린, (일반 전세자금 대출이 아닌) '소득공제 요건에 맞는 전세자금 대출'만 공제 대상이 되며, 신용대출 등을 통해 빌린 금액은 공제 대상이 아닙니다. 

 

 

(3) 주택 면적에 대한 제한이 있음

국민주택 규모의 주택을 전세로 얻은 경우만, 연말에 공제 혜택이 주어짐. 따라서, '수도권' 지역은 전용면적 85m2 (약 26평) 이하, 그 외 다른 지역은 전용면적 100m2 (약 30평) 이하인 주택만, 연말에 공제 가능합니다.

 

* 다가구 주택은 가구당 전용면적을 기준해 따진다고 함

 

 

(4) 전세자금에 대해 공제받으려면?

근로자의 급여가 높아도 받을 수 있으며, 단 총급여 5천만원 이하 근로자는 공제요건을 보다 완화해 줍니다.

 

@ 전세자금 공제받는 요건

 - 두 가지 요건을 모두 만족해야 함

 

임대차 계약서의 입주일과 주민등록등본의 전입일 둘 중, 빠른 날을 기준으로, 전/후 3개월 이내 '금융기관'에서 빌린 자금만 공제 대상이 됨

 

또한, 해당 금융기관이 '임대인의 계좌'로 자금을 직접 입금한 경우만, 인정이 되며, 물론 임대차 계약서는 공제받는 근로자의 명의여야 함

 

 

* 총급여 5천만원 이하라면, 공제요건을 완화

총급여 5천만원 이하인 근로자는 금융기관 뿐 아니라, (대부업을 하지 않는) '일반 개인'에게 빌린 전세자금도 공제 혜택이 주어집니다.

 

단, 유의할 점은 개인에게 빌린 경우는 인대차 계약서의 입주일과 주민등본의 전입일 둘 중, 빠른 날을 기준으로 전/후 1개월 이내 빌린 경우만 공제 대상이 됨 (주의: 이 때는 전/후 3개월 이내가 아니라는 점)

 

또한, 일반 개인한테 빌린 경우는 일반 개인이 임대인의 계좌로 직접 입금하지 않아도 되며 다만, 빌린 이자율이 (적정 이자율인) '연 1.8%' 이상이어야, 공제 혜택을 받을 수 있음

 

'적정 이자율'은 지난해 연 2.1% 이상에서 올해 연 1.8% 이상으로 변경되었고, 2020년 3월 13일 이후, 개인에게 빌린 자금부터 적용

※ 법인이나 각종 공제회에서 빌린 건 공제대상 아님

 

참고로, 만약 임대차 계약을 갱신하면서, 추가로 전세자금 대출을 받은 경우, 공제 받으려면, 마찬가지로 공제요건을 만족해야 함

 

 

(6) 전세자금 대출의 공제한도

특징은 전세자금 공제와 주택마련저축 (청약 저축 등) 공제는 한도가 통합되어 있습니다. 두 항목을 통합해 '연 최대 300만원까지' 소득공제 받을 수 있으며, 단 주택마련 저축은 '연 최대 240만원까지'라는 별도의 제한을 두고 있습니다.

 

따라서, 주택마련 저축만으로 통합 공제한도인 연 300만원을 다 채울 수는 없게 되어 있음

 

 

(7) 공제를 받기 위한 제출서류는?

 

 

 - 어디서 빌렸느냐에 따라 달라짐

 

금융기관에서 빌린 경우, 근로자의 주민등본과 '주택자금 상환 등 증명서'를 회사에 제출하면 되며, 개인에게 빌렸다면 임대차 계약서 사본, 금전 소비대차 계약서 사본, 원리금을 갚았음을 증명할 수 있는 '계좌이체 영수증' 등을 제출하면 됩니다.

 


 

Ⅱ. 장기 주택저당 차입금 이자상환액 소득공제

   (= 즉, 주택담보대출 이자 상환액 공제)

 

 

(1) 주택담보대출 공제의 특징

1. 전년도 '이자'를 갚은 금액에 대해 연말에 공제 혜택

 - 원금을 갚은 금액에 대해서는 공제 혜택 없음

 - 공제율은 100% 적용

 

2. 다른 주택 항목들과 달리, 1주택 세대주도 공제 받음

 

3. 주택 명의자와 대출받은 명의자가 같아야 함

 

4. 전세자금과 같이 근로자의 소득이 높아도 공제 받음

 - 다만, 기준시가 5억 이하 주택만 대상

 

5. 전세자금 공제와 달리 주거용 오피스텔은 대상 제외

 

 

(2) 전반적인 내용부터 보면

 

무주택 세대주 근로자 또는 1주택 세대주 근로자가 주택을 장만하면서 '금융회사'나 '주택법에 의한 국민주택기금'으로부터 주택을 담보로 해, 주택자금을 빌린 경우, 당해년도 (2020년)에 갚은 이자 금액의 100%를 연말에 소득공제 받을 수 있습니다. (* 연체이자에 대해서는 공제 불가)

 

* 원금 상환금액이 아닌, 이자 상환금액에 한해, 연말에 공제 혜택을 줌

 

금융회사나 국민주택기금만 해당되므로, 공무원 연금공단, 국가보훈처 등에서 빌린 자금은 공제대상이 아님..

 

 

만약, '주택 분양권'을 취득 후, 중도금을 대출받을 때, 나중에 주택이 완공되면, 주택담보 대출로 전환되는 조건으로 빌린 자금도 '주택자금'에 해당되어 공제 혜택을 받을 수 있습니다. (주의 : 단, 분양권 대출의 경우는 '무주택자'만 해당) 

 

전년도 (2020년 1월- 12월) 중, 주택을 2채 이상 보유한 적이 있어도, '전년도 12월 31일 기준'으로 따졌을 때, 주택 보유 수가 1채인 경우, 공제 가능하며 물론, '농가주택'도 주택 수에 포함 됨

 

 

(3) 연말에 공제받기 위한 요건은?

 - 근로자의 소득이 높아도 공제 가능

 

▣ 단, 주택 가격에 대한 제한이 있음

취득 당시 기준시가 5억 이하인 주택을 구입한 경우만, 공제 가능하며 참고로, 기준시가는 보통 매매가의 70%~80% 수준입니다. 

 

* 참고: 제작년 연말정산부터 기준시가 4억 이하에서 기준시가 5억 이하로 변경 됨

 

 

⊙ 다음의 요건들도 동시에 만족해야 함

주택 담보로 대출받은 근로자가 담보 설정된 주택의 소유자여야 하며, '주택 소유권 이전등기' 또는 '보전 등기일'로부터 3개월 이내 빌린, 주택자금만 공제 가능합니다. 

 

또한, 상환기간이 10년 이상 또는 15년 이상이어야 연말정산 때, 공제 혜택이 주어짐 

 

 

(4) 주택담보대출 공제한도는?

주택 관련 공제항목의 특징은 '공제한도'가 통합되거나 연동되어 있어서, 공제한도를 잘 따져봐야 합니다. (월세 공제는 제외)

 

앞서 말씀드린 대로, 전세자금과 청약저축 통합해 연 최대 300만원까지 공제받을 수 있고, 여기에 주택담보 공제까지 합산한 공제한도는 주택담보대출 이자의 금리유형 및 상환방식에 따라, 전체 한도가 연 최대 1,800만원까지로 크게 늘어나기도 함

 

다만, 이 때도 전세자금+ 청약저축은 통합 연 300만원까지 공제로 변함이 없고, 이 중, '청약저축'만으로는 최대 연 240만원까지 공제 가능

 

 

(5) 주택 담보대출 공제한도 방식

 - 금리유형과 상환방식 따라, 달라집니다.

 

 

* 구분 : 상환기간 10년 이상, 15년 이상

 

 

- 차입한 시기에 따라, 공제한도에 변동이 있음 -

 

[위의 표를 보면]

만기 15년 이상+ 고정금리+ 비거치식 분할상환 (모두 만족 시), 통합 연 1,800만원까지 공제 가능하며, 만기 15년 이상+ 고정금리 또는 만기 15년 이상+ 비거치식은 통합 연 1,500만원까지 공제 가능합니다.

 

위의 표에서 상환기간 15년 이상 중, '기타 (500만원)'이란 만기 15년 이상+ 변동금리와 만기 15년 이상+ 거치식인 경우의 공제한도를 뜻함 

 

 

■  참고로 알아두기

 

1. 정해진 상환기간 전에 주택을 매도하거나 일시 상환해도 추징금은 없으며, 다만 조기 상환할 경우, 당해년도 이자 갚은 금액에 대해 연말정산 시, 공제받지 못함 

 

2. 공제 혜택을 받으려면, 근로자의 주민등록등본, 이자상환 증명서, 취득한 주택의 등기부 등본과 개별주택 확인서 또는 공동주택가격 확인서를 회사에 제출

 


 

▶ 주택자금 공제 공통 유의사항

 

 

1. 공제요건 해당 여부를 잘 따져보기

특히, 주택 관련한 공제들은 자신이 공제요건에 맞는 지, 잘 따져본 후, 해당되는 항목만 회사에 제출해야 과다공제에 걸리지 않습니다.

 

간소화 서비스는 단순히 지난해 납입한 금액만 표시되므로, 간소화 서비스에 조회된다고 해서, 무조건 공제받을 수 있다는 말은 아님 (따라서, 무주택 여부, 주택 규모, 주택 가격 등 공제요건을 직접 따져봐야 함)

 

 

2. 세대원이 공제받을 수 있는 요건은?

 - 단, 요건은 좀 까다로운 편

 

만약, 세대주가 주택자금에 대한 공제를 받지 않는다면, 배우자 등의 세대원 (근로자)이 정해진 요건을 만족하면, 연말정산 시, 공제 가능

 

[요건을 보면]

공제 받으려는 세대원이 해당 주택의 '명의자'이며, 실제 거주해야 하고 (주민등본 기준), '세대원 명의'로 빌린 주택자금이어야 함 (모두 만족 시)

 

 

3. 공백기간 납입한 금액은 공제대상 아님

 - 연말정산의 다른 항목들도 공통된 내용

 

연말정산은 직장에 다니던 기간에 지출, 납입한 비용만 연말에 공제혜택을 주므로, 지난해 중간에 입사나 중도 퇴사 등으로, 직장에 다니지 않던 기간에 지출, 납입한 금액은 공제받을 수 없습니다. 

 

간소화 서비스는 기간을 지정하여 자료를 조회/출력할 수 있는 데, 공백기간에 지출이나 납입한 내역은 제외하고, 회사에 자료를 제출해야 함 

 

주택마련 저축, 월세, 카드 사용액, 의료비, 교육비 등도 다 마찬가지이며, 단 연금계좌 불입액과 기부금 정도만 공백기간에 지출, 납입한 금액도 연말에 1년치 전부에 대해 공제 받을 수 있음

 

 

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참조: 2020년 귀속 근로자를 위한 연말정산

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