주택담보대출 소득공제 한도 및 요건은? (연말정산)

주택담보대출 소득공제 쉽게 정리

 

공제한도, 공제요건, 제출서류 등

(2024년 1월 연말정산 적용내용)

 

연말정산 항목 중, 주택과 주거 관련한 항목은 총 4가지 있으며, 지난 글에서는 월세 공제, 주택 청약저축 공제, 전세자금 대출 상환액 공제에 대해 알아봤습니다.

 

오늘은 주택 관련 항목의 마지막 편으로, '주택담보대출 이자 상환액 공제'에 대해 자세히 다루려고 함

 

 

연말정산 주택 항목 4가지 중, '월세'는 세액공제 항목 (연말정산 계산의 최종단계에서 공제받은 금액을 직접 차감)이며, 나머지는 전부 소득공제 항목 (직장인의 '과세대상 소득'에서 공제받은 금액을 차감해, '과세대상 소득'을 줄여줌)입니다. 

 

 

주택담보대출 공제는 지난해 1년간 갚은 '이자' 전액에 대해, 연말정산 시 소득공제 혜택을 주며, 전세자금 대출 공제와 달리, 원금 상환액은 공제 대상이 아님

 

 

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■ 주택 관련 공제항목의 공통점

 

직장인들의 주택 장만을 지원하고, 주거비 부담을 덜기 위한 취지의 항목이며, 항목별 각기 정해진 자격요건을 갖추면, 연말에 공제 혜택을 받을 수 있습니다.

 

단, 주택 관련 항목들의 취지상, 공제 대상이 되는 자격요건에 여러 제한을 두고 있다는 점이 특징

 

 

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□ 주택담보대출 (=주담대) 이자 상환액 공제

 = 장기주택저당 차입금 이자상환액 소득공제

 

(1) 먼저, 몇 가지 특징부터 보면

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1. 1주택을 보유한 세대주도 공제 가능한 항목
 - 다른 모든 주택 항목들은 '무주택자'만 대상

2. 직장인의 급여수준과 관계 없이 받을 수 있음
 - 연봉이 높은 직장인도 요건만 맞으면 가능

3. 전세자금과 달리 주택 규모에 대한 제한은 없음
 - 단 취득당시 기준시가 '5억원 이하' 주택만 대상

 

 

(2) 전반적인 내용을 보면

 

직장인이 내 집 마련을 위해, 금융회사 또는 주택 도시기금으로부터 주택 (주거용 오피스텔은 제외) 또는 주택 분양권을 담보로, 주택자금을 빌렸다면, 지난해 1년간 갚은 '이자' 전액에 대해 연말정산 시, 소득공제 혜택이 있습니다 (연체이자는 제외)

 

 

단, '원금'을 갚은 금액은 공제 대상이 아니며, 만기 (상환기간)가 '10년 이상' 또는 '15년 이상'으로 장기로 빌린 경우만 공제 혜택이 주어짐

 

 

[공제 예시]

만약, 지난해 갚은 이자가 총 240만원이라면, 이번 연말정산에서 240만원 소득공제를 받을 수 있습니다 (즉, 직장인의 과세 대상인 소득에서 240만원을 차감) 단, 상환기간 및 이자 지급방식에 따라, '연간 납부이자에 대한 공제한도'가 정해져 있음 (본문 중, 자세히 설명)

 

 

■ 참고로 알아둘 점

1. 본인 명의의 주택에, 본인 명의로 대출을 받아, 갚은 이자에 대해 공제 가능하며, 단 본인 명의로 대출을 받았고, '부부 공동 명의'의 주택인 경우, 본인이 연말에 공제받을 수 있습니다.

2. 주택 분양권 관련
주택 분양권 취득 후, 중도금 대출 시, 향후 주택 완공시점에 주택담보대출로 전환하는 걸 조건으로 빌렸다면, 일반 주택과 같이 공제 대상이 됩니다.

※ 분양권 대출의 경우는 무주택 세대주만 해당

 

 

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(3) 공제 혜택을 받기 위한 요건은?

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① '주택' 또는 '주택 분양권' 취득 당시, '기준시가 5억원 이하'여야 하며 (* '주택 규모'와 관련한 제한은 따로 없음), ② 주택 소유권 이전등기 또는 보전 등기일로부터 '3개월 이내' 빌려야만 공제 혜택을 받을 수 있습니다.

 

※ 보통 기준시가는 매매가의 70%~80% 수준

 

 

(4) '공제한도 적용방식'이 좀 복잡함

 - 연간 납부이자에 대한 공제한도를 말함

 

▶ 상환기간과 이자 지급방식에 따라, 달라짐

 

만기 10년 이상 또는 15년 이상의 장기 대출인 경우만, 연말에 공제 혜택이 있으며, 만기 (상환기간)이 길수록, 비거치식 분할상환 (원금과 이자를 같이 갚는)일수록, 고정금리 방식일수록, 공제한도가 커지는 방식입니다.

 

※ 고정금리는 5년 이상의 기간을 단위로, 금리가 변경하는 경우 포함

 

 

■ 만기 10년 이상과 만기 15년 이상으로 구분

 

주택담보 대출을 받은 시기에 따라, '공제한도 방식'이 조금씩 변화가 있으며, 아래는 '15년 1월 1일 이후 차입분부터 적용되는 방식입니다.

 

@ 연간 납부이자에 대한 공제한도 :

 

 

 

1. 만기 15년 이상
고정금리 + 비거치식 분할상환일 때의 공제한도가 연 1,800만원으로 가장 높고, 고정금리 또는 비거치식 분활상환 중, 하나만 만족하면 연 1,500만원까지, 변동금리나 거치식 등 이외의 방식은 연 500만 한도 내 공제 

2. 만기 10년 이상
고정금리 또는 비거치식 분할상환 방식에 한해 '연 300만원' 한도 내 공제

 

 

만약, 주택담보대출 상환액 공제 뿐 아니라, 주택 청약저축 공제나 전세자금 대출 공제와 같이 받는 경우, 최대 공제한도인 1,800만원을 초과할 수는 없다고 함

 

 

@ 다음은 참고로만 알아두기

 - 공제한도의 종전 규정입니다

* '14년 이전 차입분 500만원 (고정금리 또는 비거치식 : 1,500만원) * '11년 이전 차입분 (상환기간 15년 이상 : 연 1천만원, 30년 이상 : 연 1,500만원) * '03년 이전 차입분 (상환기간 10년 이상 : 연 600만원, 15년 이상 : 연 1천만원)

 

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(5) 회사에 내야 할 서류는?

 

 

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연말에 공제 혜택을 받으려면 주민등록등본과 '장기주택 저당 차입금 이자상환 증명서', 취득한 주택의 등기부등본 (또는 분양계약서), '주택 (주택 분양권) 가격을 확인할 수 있는 개별 (공동) 주택가격 확인서' 등을 회사에 제출하면 됩니다.

 

 

[알아둘 점]

'주민등록등본'은 부양가족과 관련한 변동사항이 있을 때만 다시 제출하면 되나, 주택 관련 항목 (청약저축은 제외)은 이를 통해 확인하는 절차가 필요하여, 공제 혜택을 받는 해마다 제출해야 함

 

 

▣ 한 가지 유의사항

만약, 주택담보대출을 금융회사를 옮겨, 대환한 경우, 간소화 서비스에 '이자 상환내역'이 누락되는 경우가 있다고 하니, 이 점 유의 바랍니다.

만약, 누락된 경우, 해당 금융회사에서 '장기주택 저당차입금 상환증명서'를 발급받아 제출하면 됨

 

 

(6) 세대원이 공제 가능하려면?

 

동일 세대의 '세대주'가 연말정산 시 공제를 받지 않는 경우, 직장인에 다니는 세대원 (배우자 등)이 일정 요건을 갖추면, 대신 공제 가능합니다.

 

'해당 세대원'이 주택의 명의자이고, 세대원 명의로 주택자금을 빌렸어야 하며, 실제 그 주택에 거주하고 있어야 함

 

※ 세대원의 실거주 여부는 주민등본을 기준으로 판단

 

 

(7) 본인이 '직접' 요건에 맞는지 따져보기

 

특히, 주택과 관련된 항목은 공제를 받기 위한 '자격요건'에 제한을 많이 두고 있어서, 본인이 직접 공제요건을 다 갖추고 있는지를, 잘 따져본 후, 만약 공제대상이 된다면, 회사에 관련자료를 제출하면 됩니다.

 

 

▶ 중요한 내용

국세청 간소화 서비스는 지난해 1년 동안 상환한 내역만 단순히 보여줄 뿐이므로, 세대주 여부, 주택 취득시가 등의 요건은 직접 따져봐야 함

즉, 간소화 서비스에 내역이 조회된다는 것이, 실제 공제를 받을 수 있다는 의미는 아님 (특히, 주택 항목들이 그러함)

 

 

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□ 참고 : 지난해 공백기가 있었다면?

 - 이 부분은 다른 항목들도 마찬가지

 

 

 

연말정산은 직장을 다니는 기간에 본인과 부양가족을 위해 지출한 금액 (납입액, 상환액 포함)에 한해, 공제 혜택을 제공합니다.

 

만약, 지난해 직장에 다니지 않던 공백기가 있었다면 (취업 전이나 중도퇴사 등으로 인해), 공백기 동안 지출한 부분은 연말에 공제 대상이 아님

 

 

따라서, 간소화 서비스에서 공백기간 동안 지출한 금액은 제외한 후, 회사에 자료를 제출해야, 과다공제에 걸리지 않습니다.

 

단, 공제항목의 특성상 국민연금, 연금계좌 납입액, 기부금 등은 공백기에 지출한 금액도 포함해, 공제 혜택을 받을 수 있음

 

 

■ 참고 : 연말정산 추천글

 

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* 참조 : 국세청 연말정산 안내