전세자금대출 소득공제 요건&한도는? (연말정산)

연말정산 전세자금대출 소득공제

 

공제요건, 공제한도, 제출서류 등

[2024년 1월 연말정산 적용사항]

 

연말정산 공제항목 중, 주택· 주거 관련 항목은 네 가지가 있으며, 지난 글에서 '주택 청약저축 소득공제'와 '월세 세액공제'에 대해서는 다룬 바 있습니다.

 

나머지 두 항목은 '전세자금대출 소득공제'와 '주택담보대출 소득공제'이며, 오늘은 전세자금대출 상환액 공제에 대해 자세히 다루려고 함

 

 

주택 관련 항목 네 가지 중, 월세만 세액공제 항목이며, 나머지는 전부 소득공제 항목입니다.

 

▶ 공제방식의 차이

소득공제 항목은 직장인의 '과세 대상 소득'에서 공제받는 금액을 차감하여, '과세 대상 소득' (=과세표준)을 적게 만들어, 세금을 줄여주며, 세액공제 항목은 연말정산 계산의 최종단계에서, 공제받는 금액을 바로 차감하여, 세금을 줄여줍니다.

 

 

@ 주택 항목 관련글

주택 청약저축 공제 쉽게 정리

청약저축, 주택청약 종합저축 소득공제 (쉽게 정리)

 

 

■ 주택 관련 항목들의 공통점

 

직장인들의 주택 마련을 지원 또는 주거비 부담을 덜어주기 위한 항목들이며, 일정한 자격요건을 갖추면, 연말정산 때, 공제 혜택을 받을 수 있습니다.

 

다만, 주택 관련 항목들은 그 취지상, 공제받을 수 있는 자격요건에 대한 여러 제한을 두고 있어, 다른 항목들과 비교해, 좀 더 복잡하게 느껴질 수 있음

 

 

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□ 연말정산 전세자금 대출 소득공제

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 = '주택임차 차입금 원리금 상환액 공제'

 

 

 

[참고사항]

전년도 연말정산부터 전세자금 대출 상환액의 '공제한도'가 연 300만원-> 연 400만원으로 확대되었고, 올해는 달라진 내용은 없습니다.

 

 

@ 전세자금 공제의 특징

1. '무주택 세대주'인 직장인만 해당되는 항목
 - 부양가족이 없는 무주택 단독 세대주 포함

2. 직장인의 급여 수준과는 관계 없는 항목
 - 고소득 직장인도 요건만 맞으면 공제 가능

3. 전세집의 '주택 면적'의 제한을 두고 있음

 

 

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● 주택임차 차입금 원리금 상환액 공제

 

(1) 먼저, 전반적인 내용부터

 - 대상 : 무주택 세대주인 직장인

 

전세자금 대출 공제는 직장인이 전세집을 얻기 위해, 금융기관 등에서 '전세보증금 (월세보증금 포함)' 빌린 자금을 전년도 1월~12월까지 갚은 '원금+이자'의 40%에 해당하는 금액만큼, 연말에 소득공제 혜택을 줍니다.

 

 

[알아둘 점]

'금융회사'에서 전세자금을 빌릴 땐 '소득공제 요건에 맞는' 전세자금 대출상품만 공제 대상이며, 일반 전세자금 대출이나 신용대출의 경우, 공제 혜택을 받을 수 없음

 

 

전세를 얻은 '주택' (주거용 오피스텔 포함)의 면적이 '국민주택 규모' 이하여야 하며 (즉, 너무 크면 안 됨), 직장인의 급여 수준 관계 없이 받을 수 있는 항목이긴 하지만, 총급여 5천만원 이하인 직장인의 경우, 공제요건을 좀 더 완화해 주는 건 있습니다.

 

 

 

(2) 무주택 여부 판단 기준

'무주택 여부'는 전년도 12월 31일 기준으로 판단하여, 해당일에 무주택 상태였다면, 무주택 요건을 만족하며, '세대주 여부'도 마찬가지로 전년도 12월 31일 기준으로 판단

주택의 보유 여부는 '세대'를 기준으로 하기 때문에, 주민등본에 같이 등재된 '세대원'이 주택을 보유하고 있다면, 합산해 따지므로, '무주택'에 해당되지 않음 

 

 

[참고사항]

무주택 여부를 따질 때는 '주거용 오피스텔'이나 '주택 분양권'을 보유하고 있더라도, 이는 세법상 주택으로 보지 않아, 무주택 요건을 만족합니다.

 

 

(3) 주택 면적에 대한 요건은?

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전세자금 대출에 대한 공제를 받으려면, 임차한 주택 (주거용 오피스텔도 포함)의 면적이 '국민주택 규모 이하'여야 합니다.

 

국민주택 규모란 수도권은 전용면적 85m2, 수도권 및 도시지역이 아닌 '읍/면 지역'은 전용면적 100m2을 말하며, '다가구 주택'의 경우는 가구당 전용면적을 기준으로 계산

 

 

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(4) 공제 받기 위한 추가요건 [중요]

 

 

 

임대차 계약서의 입주일과 주민등본의 전입일 중, 더 빠른 날부터 전/후 3개월 이내, '금융기관'을 통해 빌린 전세자금이어야 하며+ 해당 금융기관이 '임대인의 계좌'로 직접 입금해야 합니다.

 

※ '임대차 계약서'는 연말정산 시, 공제를 받을 직장인 명의로 작성

 

 

■ 총급여 5천만원 이하라면 요건을 완화

 

[참고] 총급여 관련

직장인의 연봉에서 과세대상이 아닌, 식대비, 자녀보육수당, 자가운전 보조금 등을 제외한 금액으로, 연말정산 항목들의 자격요건을 따지거나, 공제금액을 계산하는 기준이 됨

 

 

총급여 5천만원 이하인 직장인은 금융기관 뿐 아니라, (대부업을 하지 않는) '일반 개인'에게 빌린 전세자금도 연말에 공제 혜택을 받을 수 있습니다 (즉, 이때는 꼭 금융기관을 통해, 빌리지 않아도 됨)

 

※ 단, 일반 법인 또는 각종 공제회에서 빌린 건 제외

 

 

만약, 일반 개인에게 빌린 경우는 개인이 임대인의 계좌로 직접 입금하지 않아도 되며, 다만 '적정 이자율' 이상으로 빌려야 한다는 조건은 만족해야 합니다 (현재, 적정 이자율은 연 2.9% 이상)

 

 

▶ 유의사항 정리

1. 금융기관이 아닌, '개인'에게 빌린 경우는 임대차 계약서의 입주일과 주민등본의 전입일 중, 더 빠른 날부터 전/후 1개월 이내, 빌려야만 공제 대상이 됩니다 (전/후 3개월 이내 아님)

2. 임대차 계약을 갱신하면서, 전세자금을 추가로 대출받은 경우, 연말에 공제 혜택을 받으려면 '위의 공제요건'들을 똑같이 모두 만족해야 함

 

 

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(5) 전세자금 대출 공제한도는?

 

 

 

주택 관련한 공제항목들은 항목들간 공제한도가 연동되어 있거나, 통합되어 있어서, 공제한도를 특히 잘 따져봐야 합니다.

 

다만, 주택 항목 중, 월세는 세액공제 항목이라 별개

 

 

전세자금 공제는 주택 청약저축 공제와 합산해 통합 연 400만원 한도 내에서 공제를 받을 수 있습니다.

 

단, '주택 청약저축'만으로 공제받을 수 있는 한도는 '연 240만원까지'로 제한을 두고 있고, 전세자금 공제는 그러한 제한이 없어서, 전세자금만으로 연 400만원 한도를 다 채워 공제를 받는 건 가능

 

 

(6) 세대원이 공제받는 방법은?

 

[내용을 보면]

동일 세대의 세대주가 연말정산 시, 전세자금에 대한 공제를 받지 않을 경우 (직장인이 아니거나 다른 사유가 있어서), 직장인인 세대원 (배우자 등)이 정해진 요건 만족 시, 대신 공제 가능합니다.

정해진 요건이란, 해당 세대원이 '주택의 명의자'이며, 해당 세대원 명의로 전세자금을 빌렸어야 하고, 또 실제 그 집에 거주하고 있어야 함 (※ 실거주 여부는 주민등록등본 기준, 판단)

 

 

(7) 회사에 내야 할 제출서류는?

 - 아래의 2가지 경우로 구분

 

금융기관에서 빌린 경우, '주민등본'과 '주택자금 상환 등 증명서' (* 홈택스 사이트의 '소득공제 증명서류'로 제출 가능)를 회사에 제출하면 되며,

 

일반 개인에게 빌린 경우, '임대차 계약서 사본', '금전 소비대차 계약서 사본', 지난해 원리금을 갚은 걸 입증할 계좌이체 영수증을 제출하면 됨

 

 

[참고] 주민등본은 회사에 매년 제출?

주민등록등본은 직장인의 '부양가족'과 관련한 변동사항이 있을 때만 다시 제출하면 되지만,  주택 공제항목들은 확인하는 절차가 필요해, 공제 혜택을 받는 해마다 매년 제출해야 합니다.

 

 

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(8) 다음은 몇 가지 알아둘 내용

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1. 본인이 공제요건을 잘 따져보기

 

특히, 주택 관련 공제항목은 공제 받을 수 있는 자격요건에 여러 제한을 두고 있기에, 본인이 직접 공제요건에 맞는지 잘 따져본 후, 대상이 될 경우만 회사에 관련자료를 제출하면 됩니다.

 

간소화 서비스는 전년도에 상환한 내역만 단순히 보여줄 뿐이라서, 간소화에 내역이 나온다고 해서, 공제 가능하다는 의미는 아닙니다.

 

연말정산 항목 중 특히, 주택 항목들이 그러함

 

 

따라서, 본인이 직접 무주택, 세대주 여부, 주택 규모 등의 자격요건을 갖추고 있는 지, 따져보지 않으면, 괜히 과다공제에 걸릴 수 있음

 

 

2. 지난해 공백기간이 있었으면?

 

연말정산은 근로자가 직장을 다니는 기간에 본인과 부양가족을 위해 지출한 부분 (납입액, 상환액 등도 포함)에 대해, 공제 혜택을 줍니다.

 

만약, 지난해 직장에 다니지 않던, 공백기간이 있다면, 이 기간에 지출한 금액은 공제 대상이 아니므로, 간소화 서비스에서 해당 기간의 지출 내역들은 제외한 후, 회사에 제출해야 함 (다른 항목들도 마찬가지)

 

 

단, 항목의 특성상, 연금계좌 불입액, 국민연금 납부액, 기부금 등은 지난해 공백기간 관계 없이, 공제 혜택을 제공

 

 

■ 참고 : 연말정산 추천글

 

월세 세액공제 요건과 제출서류는?

연말정산 월세 세액공제 조건&준비서류 (월세 환급)

 

연금계좌 세액공제 한도&공제율

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* 참조: 2023년 귀속 연말정산 (국세청)