연말정산 월세, 주택청약, 주택자금 소득공제 [쉽게 정리]

 

연말정산 주택 관련 공제 쉽게 정리

 

월세 세액공제, 주택청약&주택자금 소득공제

 

연말정산의 다양한 항목 중, '주택'과 관련된 공제항목들만 전부 모아서 정리하려고 하는 데, 주택관련 항목으로는 전세자금이나 주택 담보로 해서 빌린 자금에 대한 공제와 주택마련 저축공제, 월세공제가 있습니다

 

일반 서민들의 생활비에서 주거비가 큰 비중을 차지하기 떄문에 연말정산에서 특히, 주택과 관련된 공제항목들이 많은 것 같습니다.

  

주택 관련 네 가지 항목 중에서 '월세공제'만 세액공제 항목이고, 나머지는 모두 소득공제 항목인 데, 소득공제란 공제받은 금액만큼 근로자의 과세표준을 줄여 주어 전반적으로 세금이 적게 부과되게 만들어 주며, 세액공제란 공제받은 금액만큼 근로자가 내야 할 세금에서 직접 감해주는 방식입니다. (보통, 고소득 근로자는 과세표준을 줄여주는 소득공제 방식이 더 유리함)





▣ 올해 달라진 점을 반영해 작성

 - 2021년 1월 연말정산 때 해당내용

 - 주택청약 저축, 월세 공제 [클릭]

 - 주택자금 공제요건 및 제출서류


 




▣  주택과 관련된 공제항목은 네 가지

 - 월세공제만 세액공제이며 나머지는 소득공제

 

주택과 관련된 공제는 기본적으로 '무주택 세대주인 근로자' 대상이 되지만 '주택담보 관련 공제'에 한해서만 주택 1채를 보유하고 있는 근로자도 혜택을 받을 수 있습니다. (무주택이나 1주택 여부는 전년도 12월 31일을 기준으로 따짐)

 

3. 주택마련을 위한 청약저축 상품 공제

 - 종류 : 청약저축과 주택청약 종합저축

 

4. 매달 지불한 월세에 대한 공제

 - 올해부터는 고시원도 공제 대상에 포함

 


■  주택관련 공제의 '공통된' 내용

1. 주택 관련 공제는 당해년도에 '납입한' 금액에 대해서만 가능함

 

2. 무주택 여부는 '세대기준'이므로 부양가족이 주택이 있더라도 관계 없음

 

3. 만약, 세대주가 공제를 받지 않는 경우, 배우자 등 '세대원 (근로자)'이 받을 수도 있는 데, 조건은 해당 주택의 명의자이며, 실제 거주자여야 하고 또한, 세대원 명의로 차입한 경우만 가능 

※ 단, 주택마련 저축 공제는 무주택 세대주 본인만 가능합니다 

 

본격적으로 주택 관련 공제항목들에 대해 하나씩 알아볼 건 데, 주택 관련 용어가 좀 어렵기는 하지만, 가급적 풀어서 정리하려고 합니다.

 

물론, 공제대상이나 공제한도도 중요하지만, 항목별 유의사항이나 공제 혜택을 받기 위해 제출해야 할 서류들도 정말 중요하니 꼼꼼히 확인 바랍니다. 


  

연말정산 월세, 주택청약, 주택자금 소득공제

 

 

(1) 주택임차 차입금 원리금 상환액 소득공제

 - 즉, 전세자금 대출 원리금 상환액을 말함

  

1. 먼저, 특징 두 가지를 보면 

① 주택담보 관련 공제와 달리 '원금'과 '이자' 모두 공제 가능

 

② 근로자의 급여수준과 관계 없이 혜택을 받을 수 있다는 점

 - 단, 총급여 (연봉)이 5천만원 이하인 경우 조건을 완화해 줌

 

 

2. 내용을 자세히 보면

'무주택 세대주인 근로자' 전세 (월세 보증금 포함)를 얻기 위해 빌린 금액 중, 당해년도에 원금과 이자를 갚은 금액의 40%에 해당하는 금액을 연말정산 시, 소득공제 받을 수 있습니다. (※ 물론, 부양가족이 없는 '단독 세대주'도 공제 가능)

 

 

3. 공제 대상이 되는 주택

면적 제한이 있는 데, 수도권 지역은 전용면적 85m2 (약 26평) 이하의 '주택'이어야 하며, 그 외 지역은 전용면적 100m2 (약 30평) 이하의 주택이면 대상이 됩니다. (주거용 오피스텔도 전용면적 이하라면 해당)

 

 

4. 공제 가능한 조건은?

임대차 계약서 상의 입주일과 주민등본 상의 전입일 중, 빠른 날을 기준으로 하여 전/후 3개월 내에 '금융기관'을 통해 전세자금을 빌린 후, 해당 금융기관이 임대인의 계좌로 '직접' 입금한 경우에만 공제 가능합니다. (※ 임대차 계약서는 공제받는 근로자의 명의여야 함)

 

5. 올해부터 달라진 내용

올해부터는 국가유공자가 '국가보훈처'로부터 전세자금을 빌리고서, 당해년도에 상환한 원리금에 대해서도 공제 혜택을 받을 수 있습니다. 그 동안은 국가보훈처가 금융기관이 아니라는 이유로 혜택을 받지 못했지만, 올해부터는 가능해짐

 

 

6. 총급여 5천만원 이하 근로자는 조건을 완화해 줌 

총급여 5천만원 이하인 근로자는 금융기관 뿐 아니라, 대부업을 하지 않는 '일반 개인'으로부터 빌린 자금도 공제 대상에 포함됩니다.

 

일반 개인한테 빌렸을 때는 임대차 계약서 상의 입주일과 주민등본 상의 전입일 중, 빠른 날을 기준으로 하여 전/후 1개월 내에 빌려야만 대상이 되며 (이 때는 전/후 3개월 이내 아님), 빌려준 개인이 임대인의 계좌로 직접 입금을 안 해도 관계 없습니다.

 

단, 금리가 연 1.6% 보다 더 낮으면 공제 대상이 안 되며, 일반개인이 아닌 법인이나 공제회로부터 빌린금액도 공제 대상이 아닙니다

 

 

[다시 정리하면]

근로자의 연봉이 5천만원이 넘으면 반드시 '금융기관'에서 빌려야만 연말에 공제 혜택을 받을 수 있지만, 근로자의 연봉이 5천만원 이하인 경우에는 금융기관 뿐 아니라 '일반 개인'한테 빌린 금액도 공제 대상에 해당이 됩니다. (물론, 정해진 기간 내에 빌려야 인정이 됨)

 

7. 원리금 상환액 공제한도는?

 

전세자금 원리금 상환액 공제금액과 주택마련 저축 공제금액을 통합해 '연 최대 300만원' 한도 내에서 공제 혜택을 받을 수 있습니다.

 

8. 회사에 제출해야 할 서류는?

금융기관에서 빌린 경우는 근로자의 주민등록등본과 '주택자금 상환 등 증명서'를 제출하면 되며, 금융기관이 아닌 '일반개인'한테 빌린 경우에는 임대차 계약서 사본과 금전소비대차 계약서 사본 그리고, 원리금을 갚았음을 확인할 수 있는 계좌이체 영수증 등이 필요합니다.


 

(2) 장기 주택저당 차입금 이자상환액 소득공제

 - 즉, 주택담보 대출 이자 상환액을 말함

 

 

1. 먼저, 특징부터 알아보면 

* 당해년도에 갚은 '이자'에 대해서만 공제를 받을 수 있음

- 특징 : 이자 상환액에 대해서 100% 공제 가능

 

* 다른 주택관련 공제와는 달리 1주택 세대주도 대상이 됨

 

* 근로자의 급여수준과 관계 없이 혜택을 받을 수 있습니다

- 단, 기준시가 4억원 이하의 주택만 가능하다는 제한을 둠

  

2. 내용을 자세히 보면



무주택 또는 1주택 세대주인 근로자가 주택을 장만하면서 '금융회사'나 '주택도시기금'으로부터 주택담보로 빌린 경우, 당해년도의 '이자'를 갚은 금액에 대해 연말정산 시 상환액의 100%에 해당하는 금액만큼 공제 가능합니다 (연체에 대한 이자 상환액은 혜택 제외)

  

단, 기준시가 4억원 이하의 주택을 매입한 경우만 대상이 되며, 보통 '기준시가'는 매매가의 70%- 80% 수준이므로 5억원 이하인 주택도 기준시가로 하면 포함될 수 있습니다. (주택용 오피스텔 제외)

 

[참고] 주택용 오피스텔 관련

주택담보 관련 공제에서는 해당이 안 되지만, 전세자금 관련 공제나 월세 세액공제에서는 주택용 오피스텔도 대상에 포함이 됩니다.

 

 

3. 추가적인 공제요건을 보면

채무자가 담보가 설정된 주택의 소유자이어야 하며, 주택 소유권 이전등기나 보전 등기일로부터 '3개월 이내'에 빌린 경우만 해당이 됩니다. 또한, 상환기간이 10년 이상 또는 15년 이상이어야 함

  

4. 공제받을 수 있는 한도금액

- 특징 : 금리 유형과 상환방식에 따라 달라짐

 

월세공제를 제외한 나머지 주택 관련 공제는 공제한도가 통합되어 있고 또, 얽혀 있어서 좀 복잡해 보이는 데..

 

  


* 연도에 따라 다음과 같이 한도가 변경 

 

다만, 위의 표와 같이, 이자를 만기 15년 이상의 고정금리+ 비거치식 분할상환 시 한도는 연 1800만원이 되며, 고정금리 방식 또는 원금이나 원리금이 비거치식 분할상환 방식일 때는 한도가 연 1500만원이 됩니다.

  

▣  유의사항 정리 

* 등기소에 가서 본인 명의로 소유권 이전등기나 보존등기를 한 날로부터 공제 가능함

 

* 정해진 상환기간 이전에 주택을 매도하거나 또는 일시 상환해도 별도의 추징금 없음

- 단, 조기 상환할 경우, 당해년도에 갚은 이자에 대해서는 공제 받지 못함

 

* 회사에 제출해야 할 서류는?

- 주민등록등본, 이자상환 증명서, 취득한 주택의 등기부등본 등

 


(3) 주택마련 저축 납입금액에 대한 소득공제

 - 청약저축이나 주택청약 종합저축 납입금액을 말함

 

 

* 총급여 7천만원 이하인 근로자만 공제 가능함

 

1. 먼저, 주택마련 저축이란? 

무주택자의 주택마련을 돕는다는 취지로 만들어진 금융상품이며, 일정한 청약요건을 만족하면, 국민주택이나 민영주택에 청약할 수 있습니다.

 

장점은 본래의 기능인 주택청약 외에도 일반 은행적금에 비해 금리도 조금 더 높으며, 연말정산 시, 공제 혜택도 받을 수 있다는 점

 

주택마련 저축은 원래 나이나 주택소유, 세대주 여부에 전혀 관계 없이 누구나 가입이 가능한 데, 단 연말정산 때 공제 혜택을 받기 위해서는 무주택 세대주인 근로자만 가능합니다. (참고로, 기존에는 청약저축, 청약예금, 청약부금으로 나뉘어 있었지만, 현재는 주택청약 종합저축으로 통합)

 

'15년 이후 주택마련 저축에 가입한 근로자는 총급여 7천만원 이하인 경우만 공제 가능하며 '14년 가입자 중, 총급여 7천만원을 초과한 근로자는 올해 납입분까지만 연 120만원 한도 내에서 공제 가능

 

 

2. 공제 혜택을 받는 금액은?

당해년도에 청약저축이나 주택청약 종합저축에 납입한 금액의 40%에 해당하는 금액을 연말정산 시 공제 받을 수 있으며, 다만 의무 가입기간이 5년이라는 점은 주의할 필요가 있음

 

만약, 5년 이내 해지할 경우, 총 납입금액의 6%를 추징금으로 내야 합니다.

  


3 주택마련 저축 공제한도는? 

납입금액은 최소 월 2만원부터 최대 월 50만원까지 가능하며, 공제한도는 '연 최대 240만원'입니다. 따라서, 연간 공제한도를 꽉~ 채운 240만원에 공제율 40%를 곱해서 나온 96만원이 주택마련 저축으로 인해 연말정산 시, 최대로 받을 수 있는 소득공제 금액이 됩니다.

 

[단, 알아둘 내용]

납입은 월 최대 50만원까지 가능하지만, 공제한도는 연 최대 240만원이기 때문에, 연 납입금액 240만원까지만 연말정산 시 실제 세금 혜택을 받을 수 있습니다.

 

 

□  참고로 알아두기 

근로자 A씨가 지난해 1년 간 주택마련 저축에 월 20만원씩 총 240만원을 납입했다면, 연말정산 때 240만원에 대해 소득공제 혜택을 받을 수 있는 데, 방식은 다음과 같습니다.

 

만약, A씨의 과세표준이 1200만원~ 4600만원 구간이라면 소득세율 15%가 적용되어 나온 36만원을 연말정산을 통해 돌려받거나 또는 내야 될 세금에서 차감이 됩니다. (※ 연말정산은 여러 항목들을 종합해 환급액 또는 더 내야 할 세금이 결정되므로)

 

참고로, 연말정산 후, 덜 낸 세금을 더 내야 할 때나 또는 환급받을 때나 모두 마찬가지로 소득세의 1/10인 주민세도 함께 따라 다닙니다. 따라서, 정확히 계산하면 36만원이 아닌 39만 6천원이 됨

 

만약, A씨의 과세표준이 한 단계 높은 4,600만원~ 8,800만원 구간이라고 한다면, 소득세율 24%가 적용되는 데 (주민세를 포함하면 26.4%), 이와 같이 과세표준 구간이 높아지면 원천징수되는 세금도 많지만, 연말정산 때 혜택 받는 금액도 그 만큼 커집니다.

 


 

* 과세표준 관련 내용 

국세청에서 실제 세금을 부과할 때는 근로자의 연봉이 아니라 '과세표준'을 기준으로 하며, 근로자의 연봉과 비교하면 차이가 많이 납니다.

 

과세표준이란 연말정산 시, 받을 수 있는 근로소득공제 (근로자라면 누구나 받음), 인적공제, 카드공제, 주택 관련 공제 등의 소득공제 혜택을 받는 금액을 연봉에서 전부 뺀 금액을 말하기 때문에..

 

 

전세자금 관련 공제나 주택 담보 관련 공제 또한 '소득공제 항목'이므로, 먼저 공제대상이 되는 금액을 구한 뒤, 근로자의 과세표준에 해당하는 '소득세율'을 곱해서 나온 금액이 바로 연말에 돌려받거나 아니면 더 내야 할 세금에서 차감이 될 금액입니다.

 

단, 월세의 경우는 주택 관련 항목 중, 유일하게 '세액공제 항목'이기 때문에 근로자의 과세표준에는 전혀 영향을 주지 않는다는 특징이 있으며, 월세 세액공제와 관련해서는 본문 내용을 참고 바랍니다

 


4. 공제를 받기 위한 제출서류 

올해부터 주민등본은 회사에 제출하지 않아도 되며, '무주택 확인서'만 다음해 2월 말일까지는 주택마련 저축을 가입한 은행을 직접 방문하여 작성한 후, 제출하면 됩니다. (한 번만 제출하면 매년 알아서 소득공제를 받을 수 있음)

 

'무주택 확인서'란 근로자가 주택을 소유하지 않은 세대주임을 확인받는 서류이며, 은행에 방문할 때는 신분증과 주민등본을 지참해서 가면 됩니다. 근로자의 회사에는 연말정산 간소화 서비스 상의 '주택마련 저축 납입 증명서'만 출력하여 제출하면 됨

 

 

(4) 다음은 연말정산 월세공제 관련 내용

 - 주택관련 공제 중, 유일한 '세액공제' 항목

 

* 대상 : 총급여가 7천만원 이하인 근로자만

- 단, 종합소득금액이 6천만원 넘을 경우 제외

 

1. 먼저, 내용을 간단히 보면..

 

무주택 세대주인 근로자가 '주택'이나 '주거용 오피스텔'을 빌려 매달 월세를 지불했다면 (상가 임차료는 해당 안 됨), 당해년도에 월세를 낸 전체금액의 10%에 해당하는 금액을 연간 75만원 한도 내에서 세액공제 받을 수 있습니다. (즉, 한 달치 월세를 돌려받는다고 보면 됨)

 

참고로, 월세 세액공제 역시 다른 주택자금 공제와 마찬가지로 실제 공제 혜택을 받는 금액은 주민세 10%가 더해진 금액이 됩니다. (연말정산에서는 주민세가 항상 따라다님)

 

올해부터는 고시원도 공제 대상에 포함이 되었는 데, 주의할 점은 보통 고시원에 들어갈 때 주소 이전을 하지는 않지만, 월세공제를 받기 위해서는 임대차 계약증서와 주민등본상의 주소지가 같아야 하므로 주소 이전을 해야 함

 

 

2. 공제 대상이 되는 주택은?

면적 제한이 있는 데, 수도권은 전용면적 85m2 (약 26평) 이하의 '주택'이어야 하며, 그 외 지역은 전용면적 100m2 (약 30평) 이하의 주택이면 됩니다. (주거용 오피스텔도 전용면적 이하라면 해당)

 

3. 공제를 받기 위한 조건은? 

① 월세공제를 받으려면 일단 전입신고부터 '반드시' 해야 함

 전입 신고 이후에 낸 월세에 대해서만 월세 세액공제 가능

 

② 임대차 계약서의 주소지와 주민등본의 주소지가 같아야 함

 

 

4. 근로자가 직접 계약하지 않아도 됨 

지난해까지는 근로자 본인이 직접 월세계약을 한 경우에만 공제 가능했지만, 올해부터는 배우자 등 근로자의 '기본공제 대상자'가 대신해서 월세계약을 해도 공제 혜택을 받을 수 있음

  

5. 월세공제를 받기 위한 준비서류는?

 - 월세 내역은 연말정산 간소화 서비스에 조회 안 됨

 

① 근로자의 주민등본

 

② 임대차 계약서 사본

 

③ 집주인에게 월세를 지급했음을 증명할 수 있는 자료

 - 예) 계좌이체 영수증, 현금영수증, 무통장 입금증

 

6. 집주인의 동의가 없이도 가능함  

집주인의 동의나 별도의 확정일자를 받지 않아도 가능하며, 월세 임대차 계약서와 함께 월세를 지급했음을 입증할 수 있는 계좌이체 영수증이나 또는 국세청 홈페이지에서 현금영수증을 발급받아 제출하면 됩니다.

 

※ 단, 월세 세액공제를 받는 경우, 현금영수증 소득공제와 중복은 안 됨

 

 

연말정산에서 주택과 관련된 공제항목들에 대해 간단하게 알아봤는 데, 대상이 되는 분들은 유의사항과 제출할 자료를 한 번 더 확인하신 후, 공제혜택을 잘 받으시길 바랍니다.

 

다음은 연말정산의 다른 주요 항목들인 카드공제와 의료비 공제 그리고, 올해 연말정산부터 달라진 내용 10가지를 정리한 글이니, 참조 바랍니다.

 

 

■  연말정산 관련글

연말정산 신용카드 공제 간단 정리

의료비공제 대상 및 한도 알아보기

올해부터 연말정산 달라진 내용은?

 

참조 : 근로자를 위한 연말정산

 


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