주택담보대출 이자 소득공제 조건과 한도는?

주택담보대출 이자 상환액 소득공제

 

조건, 공제한도, 제출서류, 달라진 점

 

연말정산에서 '주거 관련' 공제항목은 총 3가지가 있습니다. 지난번에 '월세 세액공제'와 '전세자금 대출 상환액 공제'를 다루었으며, 오늘은 주택담보대출 상환액 공제에 대해 알아보려고 함

 

월세는 세액공제 항목으로, 산출세액에서 공제금액을 직접 차감해 주며, 반면 '전세자금대출'과 '주택담보대출'은 소득공제로 항목으로, '과세 대상 소득' (=과세표준)에서 공제금액을 차감해, 세금을 간접적으로 줄여주는 역할을 합니다.

 

 

주택담보 대출은 1년간 갚은 '이자'에 대해 혜택이 주어지며, '원금 상환액'은 자산으로 간주되어, 공제 대상에 포함되지 않음 (비고 : 전세자금 대출은 1년간 갚은 '원리금'에 대해 공제 혜택)

 

연말정산의 주거 관련 항목들은 직장인의 주거비 부담을 줄이고, 주택 마련을 돕기 위한 취지이며, 공제 혜택을 받으려면, 항목별 각기 정해진 조건을 만족해야 하며, 대상자와 요건에 제한을 두고 있습니다.

 

 

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□ 올해부터 달라진 내용 (2가지)

 

1. 연간 공제한도가 늘어남

 - 연 300만 원~1,800만 원→ 연 600만 원~2,000만 원

 

 

 

- 보다 자세한 내용은 본문 중, 설명 -

 

2. 주택요건 중, 기준시가 조건이 변경

 - 5억 원 이하 > 6억 원 이하로 변경

 - 대상 : 주택 또는 주택 분양권

 

 

■ 주택담보대출 이자 상환액 공제

 - 명칭 : 장기주택저당 차입금 이자상환액 소득공제

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(1) 먼저, 몇 가지 특징 정리

 

1. 1 주택을 보유한 세대주도 공제 가능한 항목

 - 다른 주거 관련 항목들은 '무주택자'만 대상

 

2. 직장인의 급여 수준과 관계없이 제공된다는 점

 

3. 취득 당시 기준시가 6억 원 이하인 주택이 대상

 - 주택 면적에 대한 제한은 없습니다.

 

 

(2) 전반적인 내용을 살펴보면

 

직장인이 내 집 마련을 위해 '금융회사'나 '주택도시기금'에서 주택 (주거용 오피스텔 제외) 또는 주택분양권을 담보로 대출을 받았다면, 지난해 1년간 갚은 이자 전액에 대해, 소득공제 혜택을 받을 수 있습니다.

원금 상환액이나 연체이자를 낸 부분은 공제 대상이 아니며, 대출의 만기 (상환기간)이 10년 이상 또는 15년 이상인 장기 대출이어야 공제 혜택이 주어짐

 

 

[공제 예시]

지난 1년 동안 이자로 갚은 금액이 300만 원이면, 해당금액 전액에 대해 소득공제를 받을 수 있습니다 (즉, 과세 대상 소득에서 300만 원 차감)

 

 

▶ 몇 가지 알아둘 점

 

1. 본인 명의 주택에 대해, 본인 명의로 대출을 받은 후, 갚은 이자에 대해 공제 가능합니다. 부부 공동명의 주택이라도 대출이 본인 명의라면 본인이 공제 가능

 

 

2. 주택 분양권 관련

주택 분양권을 취득한 후, 중도금 대출을 받은 경우, 향후 주택 완공 후 주택담보대출로 전환하는 조건이라면 일반 주택처럼 공제 대상이 됩니다 (※ 단, '분양권 대출'은 일반 주택과 달리, '무주택 세대주'만 해당)

 

 

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(3) 공제 혜택을 받으려면?

 

 

 

'주택' 또는 '주택 분양권'을 취득할 당시 기준시가가 '6억 원 이하'여야 하며, 주택 면적에는 제한이 없습니다.

 

또한, 주택 소유권 이전등기나 보전등기일로부터 '3개월 이내'에 대출을 받아야 공제 대상이 됩니다 (보통 기준시가는 매매가의 70~80% 수준)

 

 

(4) 다음은 공제한도 적용방식 정리

 - 연간 납부이자에 대한 공제한도

 

 

* 상환기간 및 지급방식에 따라 달라짐

 

주택담보대출 공제는 만기가 10년 이상 또는 15년 이상인 '장기대출'에만 적용됩니다. 만기가 길수록 공제한도가 커지며, 원금과 이자를 함께 갚는 비거치 분할상환 방식일수록 유리함

 

또한, 고정금리 방식일 경우, 공제한도가 더 높아지며, 여기에는 금리가 5년 이상 주기로 변동되는 방식도 포함됩니다.

 

 

주택담보대출을 받은 시기에 따라 '공제한도 방식'이 조금씩 변화해 왔으며, 다음은 '14년 1월 이후 차입 분부터 적용되는 방식입니다.

 

@ 만기 10년 이상, 만기 15년 이상 구분

 - 올해부터 주담대 공제한도가 늘어남

 - 한도 : 최소 600만 원~최대 2,000만 원

 

* 연간 납부이자에 대한 공제한도 보기

 

 

 

- 일단, 상환기간이 길수록 공제한도가 큼 -

 

위의 표를 보면, 상환기간이 15년 이상+ 고정금리+ 비거치식 (원금+이자를 함께 상환)인 경우, 공제한도가 연 2,000만 원까지로 가장 큽니다 ('고정금리'와 '비거치식' 중, 하나만 만족하면, 연 1,800만 원까지)

단, 상환기간이 15년 이상이지만, '변동금리' 또는 '거치식' (초기에는 이자만 갚다가, 일정기간이 지나면 원금 상환을 시작)인 경우, 공제한도는 연 800만까지로 크지 않음

상환기간이 10년 이상이면, '고정금리' 또는 '비거치식'인 경우에 한해 연 600만 원 한도 내에서 공제 가능

 

 

■ 한 가지 알아둘 점

 

주택담보대출을 연장하거나 옮길 때, '이자 상환액 공제'를 받으려면, 주택 기준시가 6억 원 이하+ 대출을 만기 15년 이상으로 연장해야 공제 대상이었지만, 올해부터는 '신규 대출' (만기 15년 이상)을 받아, 기존 대출 잔액을 전액 상환하는 경우에도 공제 혜택을 받을 수 있습니다 (요건이 완화됨)

 

 

▷ 다음은 참고로 알아두기

 - 주택담보대출 공제한도 (차입 시기별)

 

 

 

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(5) 회사에 제출해야 할 서류는?

 

주택담보대출 이자 상환액 공제를 받으려면 주민등록등본, '장기주택 저당 차입금 이자상환 증명서', 취득한 주택의 등기부등본 (또는 분양계약서)과 주택이나 분양권 가격을 확인할 수 있는 개별(공동) 주택가격 확인서를 회사에 제출해야 합니다.

 

참고로, 주민등록등본은 부양가족에 변동사항이 있을 때만 제출하면 되지만, 주택 관련 공제항목들은 등본을 통해 확인하는 절차가 필요하기 때문에, 공제 혜택을 받는 매년 제출해야 함

 

 

□ 유의사항

주택담보대출을 금융회사를 옮겨 대환하는 경우, 간소화 서비스에서 이자 상환내역이 누락될 수 있으니, 주의해야 합니다. 만약 누락된 경우, 해당 금융회사에서 '장기주택 저당차입금 상환증명서'를 발급받아 회사에 제출하면 됨

 

 

(6) 세대원이 공제를 받으려면?

 

 

주택담보대출 공제를 세대원 (예. 배우자 등)이 받으려면, 대출과 주택이 세대원 본인 명의로 되어 있어야 합니다.

 

또한, 세대원이 직장에 다니며, 무주택자 또는 1 주택자 요건을 만족하고, 실제 주택에 거주하고 있어야 함

 

 

(7) 본인이 요건에 맞는지 확인

 

 

 

주택 관련 공제를 받으려면, '자격요건'에 제한이 많으니, 본인이 공제요건을 모두 만족하는지 직접 확인해야 합니다 (공제대상이 된다면, 필요한 자료를 회사에 제출)

 

국세청 간소화 서비스는 단순히 1년간 상환한 금액만 보여줄 뿐, 세대주 여부, 주택 보유 여부, 주택 기준시가 등의 조건은 확인해주지 않습니다.

 

따라서, 간소화 서비스에 조회된다고 해서 공제를 받을 수 있다는 뜻은 아니니, 특히 주택 관련 항목은 직접 잘 따져봐야 함

 

 

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(8) 직장에 다니지 않던 기간 관련

 - 다른 항목들도 마찬가지 방식

 

연말정산은 직장에 다니는 동안 본인과 가족을 위해 지출한 금액 (납입액, 상환액 포함)에 대해 공제 혜택을 줍니다.

 

만약, 취업 전이나 중간에 퇴사한 기간이 있다면, 그 기간 동안 지출한 금액은 공제 대상이 아님

 

따라서, 간소화 서비스 자료에서 직장에 다니지 않던 기간의 금액은 빼고, 회사에 제출해야 과다공제를 피할 수 있습니다.

 

단, 예외적으로 국민연금, 연금계좌 불입액, 기부금 정도만 재직기간 관계없이 전부 공제 혜택을 받을 수 있음

 

 

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참조 : 국세청 홈페이지