[연말정산] 전세대출, 주택담보대출 소득공제 (자세히)

연말정산 주택자금 공제항목 쉽게 정리

 

전세자금대출, 주택담보대출 소득공제

 

얼마전에 연말정산 주택 관련 항목 4가지 중, 월세 공제와 주택 청약저축 공제에 대해 자세히 정리했었고, 오늘의 주제는 주택자금에 대한 공제항목 두 가지입니다.

 

주택자금에 대한 항목은 '전세자금대출 상환액 공제'와 '주택담보대출 상환액 공제'가 있으며, 지난번에 정리한 '월세 세액공제'와 '주택 청약저축에 대한 공제 혜택은 본문 맨 하단 관련글 참고

 

 

■  주택 관련 항목들의 공통점

 

직장인의 주택 마련을 돕거나, 주거비 부담을 덜어주기 위한 항목이며, 일정 요건을 만족할 경우, 연말정산 시, 공제 혜택을 받을 수 있습니다.

 

주택 관련 항목들은 공제를 받을 수 있는 자격요건에 여러 제한을 두고 있어 (무주택 여부, 주택 규모, 취득 당시 기준시가 등), 좀 복잡하게 느껴질 수 있음

 

 

▣ 올해 달라진 점을 반영한 글

 

1. 주택담보대출 상환액 공제란?

주택담보대출 소득공제 한도 및 요건은? (연말정산)

 

2. 전세자금대출 상환액 공제란?

전세자금대출 소득공제 요건&한도는? (연말정산)

 

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@ 참고로 알아두기

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연말정산에서 주택 관련 항목 4가지 중, '월세'는 세액공제 항목이고, 주택자금을 포함한 나머지는 전부 소득공제 항목입니다. (공제 방식의 차이가 있음) 소득공제 항목은 연말정산을 통해 공제받는 금액을 총 급여액에서 빼줌으로써, 근로자의 '과세표준' (세금을 부과하는 기준)을 줄여주며, 세액공제 항목은 공제받는 금액만큼, 내야 할 세금에서 직접 빼줌으로써, 내야 할 세금을 줄여주는 방식

 

 

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□ 주택자금 대출 소득공제 자세히 정리

 - 구분 : 전세자금 대출, 주택담보 대출

 

@ 항목별 공제요건, 공제한도, 제출서류 등

 

둘 다 공통적으로 근로자의 급여수준과 관계 없이 공제받을 수 있으며, 따라서 고소득 근로자도 정해진 요건만 맞으면 공제 가능합니다.

 

단, 전세자금 공제의 경우는 총 급여액 5천만원 이하 근로자는 공제요건을 보다 완화해주는 건 있음

 

전세자금 공제는 전년도에 '원리금' (원금+이자)을 갚은 전체 금액의 40%를 공제해주며, 주택담보 공제는 전년도에 이자를 같은 금액에 대해 전액 공제해 줍니다 (원금 상환은 공제 불가)

 

 

 

[참고] 올해부터 달라진 점

 

원래 '주택담보대출 공제'의 대상은 취득 당시 기준시가 5억원 이하 '주택'이나 기준시가 4억원 이하인 '주택 분양권'이었지만, 올해 연말정산부터는 주택과 주택분양권 모두 취득 당시 기준시가 5억원 이하로 같아짐 

 

 

▣  먼저, 주택자금 공제 알아둘 점

 - 두 공제항목의 공통점과 차이점

 

1. 전세자금 공제는 무주택 세대주만 받을 수 있는 항목
 - 단, 주택담보는 1주택 세대주도 공제 자격이 됨

2. 전세자금 공제는 주택 면적에 대한 제한이 있음
 - 주택담보는 주택 면적 제한은 없지만, 취득 당시 기준시가 5억원 이하여야 함

3. 전세자금 공제는 주거용 오피스텔 포함, 주택담보는 주거용 오피스텔은 제외

4. 공통적으로 미리 선납한 금액은 공제대상이 아님

 

 

@ 공제항목별로 하나씩 자세히 알아보기

 - 공통된 유의사항은 본문 맨 하단 참고

 

□ 주택임차 차입금 원리금 상환액 소득공제

 → 전세자금 대출 원리금 상환액 소득공제

 

 

 

 

(1) 먼저, 전세자금대출 공제의 특징

1. 무주택 세대주에 한해 공제 받을 수 있음

 - 부양가족이 없는 무주택 단독 세대주 포함

 

[참고] 무주택 여부 판단 기준

 

무주택 여부는 전년도 12월 31일을 기준으로, 무주택 여부를 판단하여, 전년도 12월 31일에 '무주택 상태'라면, 공제 가능합니다. (* 세대주 여부도 전년도 12월 31일 기준으로 판단) 무주택 여부는 '세대'를 기준으로 따지므로, 보유한 주택 수 판단 시 주민등본상의 세대원 (세대 구성원)이 보유한 주택도 합산해 따짐  주택법상 주거용 오피스텔과 주택을 취득할 수 있는 권리 (아파트 당첨권 등)는 주택으로 보지 않아, 이를 보유하고 있어도 '무주택 자격'이 되어 공제받을 수 있음

 

 

2. 국민주택 규모 이하의 주택만 공제 대상이 됩니다.

 

3. 총 급여액 5천만원 이하라면 공제요건을 완화해 줌

 

 

(2) 전세자금 대출 원리금 상환액 공제

 - 대상 : 무주택 세대주인 근로자

 

근로자가 전세를 얻기 위해, 전세 보증금 (월세 보증금 포함)을 '금융기관'이나 대부업을 하지 않는 '일반 개인'에게 빌린 주택자금에 대해, 전년도 (1월부터 12월)에 원금+이자를 갚은 전체 금액의 40% 만큼을 연말정산 시, 소득공제 혜택을 줍니다.

 

 

@ 한 가지 유의할 점

금융회사에서 전세자금을 빌릴 경우, '소득공제 요건에 맞는 전세자금 대출'만 연말정산 때 공제 가능하며, 일반 전세자금 대출이나 신용대출 등은 공제 대상이 아님

 

 

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(3) 주택이 '국민주택 규모'여야 함

 - 즉, 주택 면적에 대한 제한이 있음

 

 

 

국민주택 규모의 주택이란 '수도권'은 전용면적 85m2 이하, 수도권 외 지역은 전용면적 100m2 이하인 주택이 해당되며, 다가구 주택의 경우, 가구당 전용면적을 기준으로 면적을 계산합니다.

 

국민 주택 규모 이하인 주거용 오피스텔도 공제대상에 포함

 

 

(4) 전세자금 공제받는 요건

 

앞서 말씀드린 대로, 근로자의 급여가 높아도 받을 수 있는 항목이지만, 전년도의 총 급여액이 5천만원 이하인 근로자는 '공제요건'을 보다 완화해 줍니다.

 

※ '총 급여액'이란 연봉 (세전)에서 비과세 소득인 식대비, 자녀 보육 수당, 자가운전 보조금 등을 제외한 금액

 

 

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● 두 가지 요건을 모두 만족해야 함

 

 

전세자금 공제를 받으려면, ① 임대차 계약서의 '입주일'과 주민등본의 '전입일' 중, 더 빠른 날로부터, 전후 3개월 이내, '금융기관'에서, 전세자금을 빌려야 하며, ② 해당 금융기관이 임대인의 계좌로 직접 입금해야 합니다.

 

※ 물론, 임대차 계약서는 공제받는 근로자 명의로 작성

 

 

▶ 총 급여액 5천만원 이하 근로자

 - 일반 개인에게 빌린 자금도 공제 대상

 

총 급여액 5천만원 이하인 근로자는 '금융기관' 뿐 아니라, 대부업을 하지 않는 '일반개인'에게 빌린 전세자금도 똑같이 공제 혜택을 받을 수 있습니다. (일반법인이나 각종 공제회에서 빌린 경우, 제외)

 

일반개인에게 빌린 경우, 일반 개인이 임대인의 계좌로 직접 입금하지 않아도 되며 단, 적정 이자율 이상으로 빌려야만 공제 가능합니다 (적정 이자율은 해마다 변경)

 

 

@ 단 주의해야 할 점이 있음

 

일반 개인에게 빌린 경우, 임대차 계약서의 입주일과 주민등본의 전입일 중, 더 빠른 날로부터, 전후 1개월 이내 빌린 전세자금만 공제 대상이 됩니다. (이 땐, 전후 3개월 이내가 아님)

 

 

[참고사항]

만약, 임대차 계약을 갱신하면서, 전세자금을 '추가로' 대출 받았다면, 공제 받기 위해서는, 마찬가지로 위의 공제요건들을 만족해야 합니다.

 

 

(5) 전세자금 공제 한도를 보면

 

 

 

주택 관련 항목 중, 전세자금, 청약저축, 주택담보는 공제한도가 연동되거나 통합되어 있어서, 공제한도가 좀 복잡한 편입니다 (* 월세는 세액공제라 별개)

 

 

① 전세자금 공제금액과 ② 청약저축 공제금액을 합산해, 연 300만원 한도 내에서 공제 가능하며, 단 '청약저축'은 연 최대 240만원까지만 공제받을 수 있다는 제한을 두고 있음 (※ 전세자금 공제만으로 연 300만원 한도를 다 채우는 건 가능)

 

전세자금, 청약저축, 주택담보 공제를 전부 합한 '통합한도'는 연 300만원부터 연 1,800만원까지이며, 본문 중, 자세히 설명 드립니다.

 

 

(6) 다음은 연말정산 제출서류

 

① 금융기관에서 빌린 경우, '주민등록등본'과 '주택자금 상환 등 증명서' (→ 홈택스의 소득공제 증명서류로 제출 가능)를 회사에 제출하면 되며, ② 일반 개인에게 빌린 경우는 임대차 계약서 사본, 금전 소비대차 계약서 사본, 전년도에 원리금을 갚았음을 입증할 수 있는 계좌이체 영수증을 제출하면 됩니다.

 

 

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□ 장기 주택저당 차입금 이자상환액 소득공제

 → 주택담보 대출 이자 상환액 소득공제

 

 

 

(1) 주택담보대출 공제의 특징부터

 

1. 전년도에 '이자'를 갚은 금액에 대해, 공제 혜택

   (원금을 갚은 금액에 대해서는 공제 혜택 없음)

 - 다만, 이자 상환액에 대해 100% 전액을 공제

 

2. 주택 공제항목 중 유일하게 1주택 세대주도 대상

 

3. 근로자의 급여가 높아도 공제받을 수 있는 항목

 - 단, 취득 당시 기준시가 5억원 이하 주택만 대상

 

4. 전세자금과 달리, 주거용 오피스텔은 해당 안 됨

 

 

(2) 주택담보 대출 이자 상환액 공제

 - 대상 : 무주택, 1주택 세대주인 근로자

 

 

내 집 마련을 위해 (주택 분양권 취득 포함), 금융회사나 주택 도시기금으로부터 '주택' 또는 '주택 분양권'을 담보로 하여, 주택자금을 빌렸다면, 전년도 1년 간 갚은 이자에 대해, 전액을 연말에 소득공제 받을 수 있습니다 (연체이자는 제외)

 

 

[참고] : 주택 분양권 관련

 

주택 분양권 취득 후, 중도금을 대출받을 때, 나중에 주택이 완공되면, 주택담보 대출로 전환하는 조건으로 빌린 자금도 주택자금에 해당되어, 공제 혜택 받을 수 있습니다. (단 분양권 대출은 무주택자만 해당)

 

주택 명의자와 대출받은 명의자가 같아야 하며, 원금 상환액은 공제 불가

 

만기 (상환기간)이 '10년 이상' 또는 '15년 이상'인 경우만 공제 가능하며, 공무원 연금공단, 국가보훈처 등에서 빌린 자금은 공제 불가

 

 

@ 참고로 알아둘 점

 

1. 보유 주택은 주민등본 상의 '세대원'이 보유한 주택도 합산해 따지며 (세대 기준), 농가주택도 주택에 해당하므로, 주택 수에 포함

 

2. 만약, 지난해 주택을 두 채 이상 보유한 적 있었지만, 전년도 12월 31일 기준, 주택을 1채만 보유하고 있었다면, 공제 가능함

 

 

(3) 다음은 공제받기 위한 요건

 

 

 

전세자금 공제와 달리, '주택 규모'에 대한 제한은 없지만, 취득 당시 기준시가 5억원 이하인 '주택'이나 '주택 분양권'에 한해서만 연말정산 때, 공제 가능합니다 (* 보통 기준시가는 매매가의 70%~80% 정도)

 

원래 주택은 취득 당시 기준시가 5억원 이하, 주택 분양권은 4억원 이하여야 가능했지만, 올해 연말정산부터 둘 다 5억원으로 같아짐

 

 

또한, 주택 소유권 이전등기 또는 보전 등기일부터 3개월 이내, 빌린 주택자금만 공제 가능하며, 주택을 담보로 대출받은 근로자가 해당 주택의 소유자이어야 함

 

 

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(4) 통합 공제한도 내에서 공제 혜택

 

앞서 말씀드린 대로, 전세자금과 청약저축 공제를 합산해 '연 300만원'까지 공제 가능하며 (단, 청약저축은 최대 연 240만원까지로 제한), 여기에 주택담보 공제까지 합산한 통합 공제한도는 주택담보대출의 ① 상환기간과 ② 이자지급 방식에 따라 달라집니다. 

 

 

(5) 통합 공제한도 적용방식

 

만기 (상환기간)는 10년 이상과 15년 이상 - 둘로 구분되며, ① 상환기간 및 ② 이자지급 방식에 따라, 통합 공제한도 (전세자금, 주택청약, 주택담보 전부 합산한)는 연 300만원부터 최대 연 1,800만원까지가 됨

 

 

 

- 대출받은 시기에 따라, 공제한도 방식이 다름 -

 

■ 표의 내용을 정리하면

 

① 만기 15년 이상이면서, 고정금리로 '비거치식 분할상환'의 경우, 통합 연 1,800만원까지 공제 가능하며 (공제한도가 가장 큼), ② 만기 15년 이상이면서 고정금리 방식 또는 비거치식 분할상환은 통합 연 1,500만원까지 공제 가능합니다.

 

③ 만기 15년 이상이며, 변동금리 또는 거치식의 경우, 통합 연 500만원, ④ 만기 10년 이상이며, 고정금리 또는 비거치식은 통합 연 300만원까지 공제 혜택

 

※ 고정금리는 5년 이상 기간 단위로 금리를 변경하는 경우 포함

 

 

(6) 회사에 제출해야 할 서류는?

 

주민등록등본, 장기주택 저당 차입금 이자 상환 증명서, 취득한 주택의 등기부등본 (또는 분양계약서), 주택이나 주택 분양권 가격을 확인할 수 있는 개별 (공동) 주택가격 확인서 등을 준비

 

 

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■  주택자금 공제 공통된 유의사항

(몇 가지 알아둘 내용이 있습니다.)

 

(1) 공제요건에 해당 여부를 따져봐야 함

 

 

 

특히, 주택 항목은 공제받기 위한 자격요건이 많은 편이라, 공제요건에 맞는 지 확인 후, 공제 가능한 항목의 자료만 회사에 제출해야 합니다.

 

간소화 서비스는 단지 금융기관에서 제출한 근로자가 전년도에 상환한 금액만 표시되므로, 간소화에 조회된다고 해서, 공제받을 수 있다는 의미가 아님

 

본인이 해당되는 공제항목에 대한 요건들 (무주택, 세대주 여부, 주택 규모, 주택 취득가격 등)은 본인이 직접 따져봐야 합니다.

 

 

(2) 주민등록등본 제출 관련

 

원래 주민등록등본은 근로자의 인적공제 (부양가족)의 변동사항이 있을 때만, 다시 제출하면 되지만, 주택자금 공제 항목은 공제 혜택을 받는 해마다, 확인을 위해 제출해야 함

 

 

(3) 세대원이 공제받는 방법

 

만약, 세대주가 주택자금에 대한 공제를 받지 않는다면 (직장인이 아니거나 다른 사유 등으로) 배우자 등의 직장을 다니는 '세대원 (세대 구성원)'이 정해진 요건을 만족하면, 공제 가능합니다.

 

다만, 세대원이 공제를 받으려면 '세대원'이 해당 주택의 명의자이며, 실제 거주해야 하고 (주민등본을 기준으로 판단), 또한, 주택자금을 세대원의 명의로 빌린 경우만 해당

 

 

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(4) 공백기간 상환금액은 공제 불가

 - 대부분의 공제항목들도 마찬가지

 

 

 

연말정산은 직장에 다니던 근로기간에 지출, 납입, 상환한 금액에 대해서만 공제 혜택이 주어집니다.

 

만약 지난해 입사나 중도 퇴사 등으로 직장을 안 다니던 시기가 있었다면, 해당 기간에 지출, 납입, 상환한 금액에 대해서는 연말에 공제 받을 수 없음

 

단, 연금저축, 퇴직연금 (IRP)과 기부금 정도만 예외

 

 

▶ 월세와 청약저축 공제는 아래글 참고

 

월세 공제받는 요건, 한도, 제출서류는?

연말정산 월세 세액공제 요건/한도는? (제출서류)

 

청약저축 소득공제 자격, 한도, 유의점

주택 청약저축 소득공제 요건, 한도, 유의사항은?

참조 : 2021년 귀속 연말정산 안내