전세자금, 주택담보대출 상환액 소득공제 (쉽게 정리)

연말정산 '주택자금' 공제항목 알아보기

 

전세자금, 주택담보대출 상환액 소득공제

 

연말정산 항목 중, 주택 (주거)과 관련한 공제항목은 네 가지가 있으며, 며칠전에는 '주택 청약저축'과 '월세 세액공제'에 대해, 알아봤습니다. 

 

오늘은 '주택자금'에 대한 항목인 주택임차 차입금 원리금 상환액 공제 (=전세자금 대출 공제)와 장기주택 저당차입금 이자 상환액 소득공제 (=주택담보대출 공제)에 대해 자세히 정리하려고 함

 

 

주택 관련 항목들은 공톡적으로 직장인의 주택 마련 지원이나 주거비 부담을 덜어주려는 항목이며, 일정요건을 만족하면, 연말정산 때 공제 혜택을 받을 수 있습니다.

 

 

 

 

▣ 참고 : 올해 내용으로 다시 작성

  (2024년 1월 연말정산 때, 적용)

 

1. 전세자금대출 공제 요건과 한도

전세자금대출 소득공제 요건&한도는? (연말정산)

 

2. 주택담보대출 공제 한도와 요건

주택담보대출 소득공제 한도 및 요건은? (연말정산)

 

 

 

 

* 먼저, 몇 가지 알아둘 점

① 전세자금 (전월세 보증금) 대출 공제는 지난 한 해 갚은 원금+ 이자의 40%를 소득공제 해주며 ② 주택담보대출 공제는 지난 한 해 갚은 이자에 전액에 대해 소득공제를 해줍니다. (이 때는 원금 상환액은 제외)


공통적으로 직장인의 급여 수준과 관계 없이, 받을 수 있기 때문에, '고소득 근로자'도 요건만 만족하면, 공제 가능한 항목

다만, 전세자금 공제의 경우, 총급여 5천만원 이하 직장인의 경우, 공제받는 요건을 좀 더 완화해 주는 건 있음


[주택자금 공제방식]
둘 다 소득공제 항목으로, 직장인의 지난해 연간 소득에서 연말정산을 통해, 공제받는 금액을 차감하여, 직장인의 '과세표준 금액' (=실제 과세 대상인 소득)을 줄여주는 방식으로 세금 혜택을 줍니다.

 

 

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● 연말정산 주택자금 대출 소득공제

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 - 구성 : 전세자금 공제, 주택담보 공제

 

 

 

@ 올해부터 달라진 점은?

 

전세자금 대출의 공제한도가 기존 연 300만원에서 '연 400만원'으로 한도가 확대되었으며, 지난해 원리금을 상환한 금액부터 적용됩니다. (즉, 이번 연말정산부터 바로 적용)

 

 

■ 주택자금 두 공제항목의 차이점

1. 전세자금은 무주택 세대주만 해당하는 항목  - 주택담보는 1주택을 보유한 세대주도 가능 2. 전세자금은 '주택 면적'에 제한을 두고 있음  - 주택담보는 주택 면적은 상관 없지만, 취득 당시 기준시가 5억원 이하인 주택만 공제 대상 3. 전세자금 공제는 주거용 오피스텔도 대상  - 주택담보 공제는 주거용 오피스텔은 제외 4. 전세자금은 지난해 갚은 '원금+이자'에 대해 공제 혜택  - 주택담보는 지난해 갚은 '이자'에 대해서만 공제 혜택

※ '공통된 유의사항'은 본문 하단 부분을 참고 바랍니다

 

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* 먼저, 전세자금 공제부터 하나씩 정리

 

(1) 주택임차 차입금 원리금 상환액 공제

 * 즉, 전세자금 대출 원리금 상환액 공제

 

1. 먼저, 전세자금 공제의 특징

 

① 무주택 세대주인 직장인만 공제 가능한 항목

 - 부양가족이 없는 무주택 단독 세대주 포함

 

② 임차한 주택이 '국민주택 규모 이하'여야 함

 

③ 직장인의 급여 수준과 관계 없는 항목

 - 단, 총 급여 5천만원 이하이면 공제요건이 보다 완화

 

 

▣  참고 : 무주택 판단 기준은?

무주택 여부는 '전년도 12월 31일'을 기준으로 판단하여, 해당 일자에 '무주택 상태'였다면, 무주택 요건을 만족합니다.

※ '세대주 여부'도 전년도 12월 31일 기준으로 판단

주택 보유 여부는 '세대'를 기준으로 판단하여, 주민등본상 같이 등재된 세대원이 보유한 주택도 합산해 따지며 참고로, 주택법 상 주거용 오피스텔과 주택 분양권은 주택으로 보지 않아, 보유하고 있더라도 무주택 요건에 부합

 

 

2. 전세자금대출 원리금 상환액 공제

 

전세집을 얻기 위해, 금융기관 등에서 전세보증금 (월세보증금 포함)을 빌려, 지난 한 해 '원금+이자'를 갚은 금액의 40%만큼 연말에 소득공제 혜택을 제공

 

[참고사항]

금융회사에서 전세자금을 빌릴 땐 '소득공제 요건에 맞는 전세자금 대출' 상품만 공제 대상이며, 일반 전세자금 대출 또는 신용대출 등은 해당 안 됨

 

 

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3. 주택 면적에 대한 제한을 두고 있음

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전세자금 공제를 받기 위해서는 임차한 주택이 국민주택 규모의 '주택' 또는 '주거용 오피스텔'이어야 합니다.

 

국민주택 규모란 수도권은 전용면적 85m2 이하, 그 외 모든 지역은 전용면적 100m2 이하를 말하며, 다가구주택은 가구당 전용면적을 기준으로 계산한다고 함

 

 

4. 공제를 받기 위한 추가적인 요건은?

 - 다음의 2가지 요건도 모두 만족해야 함

 

① '임대차 계약서의 입주일'과 '주민등록등본의 전입일' 중, 더 빠른 날부터 전후 3개월 이내, '금융기관'에서 빌려야 하며, ② 해당 금융기관이 임대인의 계좌로 '직접' 입금해야 합니다. (* 임대차 계약서는 공제 받는 직장인 명의로 작성)

 

 

▷ 총 급여 5천만원 이하라면 공제요건을 보다 완화

 

이 때는 금융기관 뿐 아니라, 대부업을 하지 않는 일반개인에게 빌린 전세자금도 공제 혜택을 받을 수 있습니다. (단, 일반 법인이나 각종 공제회에서 빌린 건 제외)

[참고] 총 급여액이란?
직장인의 연봉에서 과세 대상이 아닌 식대비, 자가운전 보조금, 자녀 보육수당 등을 제외한 금액이며, 연말정산의 모든 항목에서 계산의 기준이 됨


일반 개인에게 빌렸을 때는 일반개인이 임대인의 계좌로 직접 입금하지 않아도 되며, 단 '적정 이자율' 이상으로 빌려야만 한다는 요건이 있음 (현재 기준, 연 1.8% 이상?)

주의할 점은 개인에게 빌린 경우, '임대차 계약서의 입주일'과 '주민등본의 전입일' 중, 더 빠른 날부터 전후 1개월 이내, 빌려야만 공제 대상이 된다는 점 (이 땐 전후 3개월 이내가 아님)

 

 

▶ 참고로 알아두기

만약, 임대차 계약을 갱신하면서, 전세자금을 '추가' 대출받은 경우, 연말에 공제 혜택을 받기 위해선, 위의 공제요건들을 똑같이 다 갖춰야 합니다.

 

 

5. 전세자금 대출공제의 한도는?

 

주택 관련 소득공제 항목들은 항목들끼리 한도가 연동되거나 통합돼 있어, 공제한도를 잘 따져봐야 합니다. (월세는 세액공제라 별개임)

 

전세자금은 올해부터는 공제한도가 연 400만원이며 (기존에는 연 300만원), 만약 주택 청약저축 공제를 같이 받는 경우, 두 항목을 합친 한도는 이 때도 연 400만원으로 동일합니다 (이 점 잘 알아두기)

 

 

다만, 지난해 주택 청약저축 납입액으로 공제받을 수 있는 금액은 '연 240만원'까지로 제한을 두고 있으며, 전세자금은 그러한 제한이 없어, 전세자금만으로 연 400만원 한도를 다 채워 받는 건 가능

 

[참고로만 알아두기]

주택 청약저축 공제 (=주택 마련저축 공제)는 연간 600만원까지 납입할 수 있고, 연간 납입액의 40%를 소득공제 받을 수 있습니다 (즉, 최대 연 240만원 공제 가능)

 

 

 

6. 연말정산 때, 제출서류는?

 - 두 가지 경우로 구분

 

① 금융기관에서 빌렸다면, 주민등록등본과 '주택자금 상환 등 증명서' (* 홈택스의 소득공제 증명서류로 제출 가능)를 직장에 제출하면 되며,

 

② 일반개인에게 빌린 경우, 임대차 계약서 사본, 금전 소비대차 계약서 사본, 지난 한 해 원리금을 갚았음을 입증할 계좌이체 영수증을 제출하면 됩니다.

 

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(2) 장기 주택저당 차입금 이자상환액 소득공제

 * 즉, 주택담보 대출 이자 상환액 소득공제

 

1. 먼저, 주택담보대출 공제의 특징

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① 지난 한 해 갚은 이자 전액에 대해 공제 혜택  - 원금을 갚은 금액은 공제 대상이 아닙니다. ② 1주택을 보유한 세대주도 공제 가능한 항목   ③ 직장인의 급여 수준과 관계 없이 받을 수 있음  - 다만, 취득 당시 기준시가 5억 이하 주택만 ④ 전세자금과 달리, 주거용 오피스텔은 제외

 

 

2. 주택담보대출 이자 상환액 소득공제

 

직장인이 내 집 마련을 위해, 금융회사나 주택 도시기금에서 '주택' 또는 '주택 분양권'을 담보로, 주택자금을 빌린 경우, 지난 한 해 갚은 이자 전액에 대해 연말에 소득공제를 받을 수 있습니다. (연체이자는 제외)

 

단, 만기 (상환기간)가 '10년 이상' 또는 '15년 이상'으로 장기인 경우만 공제 혜택이 있음

 

 

본인 명의로 된 주택에 본인 명의로 대출받아 갚은 이자에 대해 공제 받을 수 있으며, 부부 공동명의 주택이며, 본인 명의로 대출을 받았다면, 본인이 연말정산 때, 이자 상환액에 대해 공제 가능합니다.

 

[참고] 주택 분양권 관련

주택 분양권을 취득 후, 중도금 대출할 때, 향후 주택 완공 시점에 주택담보 대출로 전환하는 걸 조건으로 빌린 자금도 주택자금에 해당되어 공제 혜택을 받을 수 있음 (다만, 분양권 대출의 경우, '무주택자'만 가능)

 

 

3. 다음은 공제받기 위한 요건

주택 규모와는 상관이 없지만, 주택 또는 주택분양권 취득 당시, 기준시가가 '5억원 이하'여야만, 연말에 공제 혜택이 주어집니다. (보통, 기준시가는 매매가의 70%~80% 수준)

 

또한, 주택 소유권 이전등기 또는 보전 등기일로부터 3개월 이내 빌려야 공제받을 수 있음

 

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4. 주택 담보대출 공제한도 적용방식은?

 - 상환기간 및 이자 지급방식에 따라 달라짐

 

@ 내용을 보면

만기 10년 이상 또는 15년 이상인 경우만 연말에 공제 혜택이 있고, ① 대출 상환기간이 길수록, ② 비거치식 (원금과 이자를 같이 갚는)일수록, ③ 고정금리일수록 공제한도가 커지는 방식

 

이 때, '고정금리'는 5년 이상 기간을 단위로 금리 변경하는 경우 포함

 

 

[알아둘 점]

만약, 연말정산 때 주택담보대출 공제 뿐 아니라, 주택청약 공제 또는 전세자금 공제를 같이 받을 경우, 최대 공제한도인 1,800만원을 초과할 수는 없음

 

● 만기 10년 이상 15년 이상으로 구분

 

 

대출받은 시기에 따라, 방식이 조금씩 차이나며,

15년 1월 1일 이후 차입분은 현재의 방식이 적용

 

 

① 만기 15년 이상

고정금리이고+ 비거치식이면, 연간 납부이자에 대한 공제한도가 연 1,800만원으로 제일 높으며, 고정금리 또는 비거치식 중, 하나만 만족하면 연 1,500만원, 그 외의 대출은 연 500만원입니다.

 

 

② 만기 10년 이상

고정금리 또는 비거치식 (원금과 이자를 같이 갚는) 중, 하나를 만족하면, 연 300만원까지 공제

 

 

5. 회사에 제출해야 할 서류는?

주민등록등본, 장기주택 저당 차입금 이자상환 증명서, 취득한 주택의 등기부등본 (또는 분양계약서), 주택 (주택 분양권) 가격을 확인할 수 있는 개별(공동) 주택가격 확인서 등

 

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(3) 주택자금 공제 공통된 유의사항

 

1. 주민등록등본은 매년 제출?

 

원칙적으로 주민등록등본은 직장인의 인적공제 (부양가족)와 관련해 변동사항이 있을 때만 다시 제출하면 되지만, 주택자금에 대한 공제는 혜택을 받는 해마다, 확인 절차가 필요해, 제출해야 합니다.

 

 

2. 직접 공제요건을 따져봐야 함

특히, 주택 관련 항목들은 공제받기 위한 자격에 여러 제한을 두기 때문에, 본인이 직접 공제요건에 맞는지를 꼭! 따져본 후, 대상이 되는 경우만, 관련 자료를 회사에 제출하면 됩니다.

국세청 간소화 서비스는 단순히 지난 한 해 상환한 내역만 그대로 보여줄 뿐이기 때문에, 본인이 해당하는 주택 항목에 대한 무주택, 세대주, 주택 규모, 주택 취득가격 등의 요건들은 직접 따져봐야 함

즉, 간소화 서비스에 내역이 조회된다고 해서, 무조건 공제 가능하다는 의미가 아님

 

 

3. 공백기간 상환한 금액은 공제 불가

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  - 이 부분은 다른 항목들도 마찬가지 

 

연말정산은 직장을 다니는 근로기간에 본인과 부양가족을 위해 지출, 납입, 상환한 금액에 대해 공제 혜택을 줍니다.

 

지난해 취업 전이나 중도 퇴사하여, 직장을 다니지 않던 시기가 있었다면, 이 기간에 지출, 납입, 상환액은 연말에 공제받을 수 없음

 

다만, 기부금, 국민연금, 연금계좌 납입액 등은 그 성격상 공백기간에 지출, 납입한 금액도 1년치 전부에 대해 공제 적용

 

 

4. 세대원이 대신 공제받으려면?

 

동일 세대의 세대주가 연말정산 때, 공제를 받지 않는다면, 직장을 다니는 배우자 등의 세대원이 정해진 요건을 만족할 경우, 대신 공제 가능합니다.

 

해당 세대원이 주택의 명의자이며, 세대원 명의로 주택자금을 빌려야 하고 또, 실제 거주하고 있어야 함 (주민등본 기준, 판단)

 

 

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참조 : 국세청 홈페이지